Без обзира да ли сте заинтересовани да купите кућу која ће се користити као примарно пребивалиште или инвестицијска некретнина, могуће је да су имовину тренутно заузели станари. Ако је то случај, треба размотрити неколико ствари пре него што се одлучите за куповину. Прочитајте за брзи увод о правима станара, станодавцима и како ограничити ризик приликом куповине куће са станарима.
Права станара
За почетак је важно схватити да продаја имовине не мења услове најма станара. Баш као служности (и други савези) који „воде са земљом“ - што значи да су везани за земљу, а не за власника - закупнине остају „прикачене“ за кућу, чак и када власништво пребаци руке. Пренос: Закуп који постоји пре куповине некретнине остаје на снази и након што га затворите, тако да не можете законски подићи закупнину, изменити клаузуле или уговоре или избацити станара пре истека рока закупа само зато ти си нови власник.
Обавезе посједника
Као нови власник наслеђујете закуподавне обавезе. Велики део власништва станара је одржавање сигурне и стамбене имовине за ваше станаре. Уопште, морате (најмање):
- Одржавајте све уобичајене просторе, попут ходника и степеништа, у сигурном и чистом стању. Осигурајте да су конструкцијски елементи сигурни и нетакнути (подови, зидови, степенице, лифтови, кровови). Осигурајте да су електрични, водоводни, грејање / климатизација (ХВАЦ), вентилациони и санитарни системи су правилно одржавани. Обавезно станаре има приступ текућој води, топлој води и топлоти у разумним количинама у разумним временима. Позовите контејнере за смеће и организујте их за уклањање смећа. Истребити глодаре и друге заразе од штетника.
Ваши локални закони могу захтевати додатне захтеве у погледу становања - прегледајте их да бисте били сигурни да се поштујете. Такође, од виталног је значаја да прочитате закуп да бисте сазнали које све посебне обавезе можда - попут кошње травњака или плаћања комуналних услуга.
Промјена или раскид закупа
Генерално, ако закупац има месечни закуп, ви (као нови изнајмљивач) можете да откажете закуп или повећате закуп пре почетка новог месеца, под условом да дате одговарајуће обавештење (обично 30 дана, али ово зависи од државе и броја месеци у којима је закупац становао). Ако постоји закуп на одређено време (нпр. Шест месеци или 12 месеци), закупац има законско право (у већини случајева) да користи дом све док је закуп активан, без обзира ко је власник куће.
Постоји неколико случајева када се закуп може превремено раскинути. Један је ако у закупу постоји језик који наводи да власник (продавац) има право да раскине закуп уколико прода или пренесе имовину; у том случају, закуп се може законски раскинути када купите дом. Други изузетак је ако купите некретнину као резултат забране, у том случају можете следити правила државе у вези са обавештењем да се иселите. На пример, у држави Васхингтон, изнајмљивачима морате дати обавештење од 60 дана да испразне имовину која је смештена пре него што започнете деложацију. У неким случајевима, станари ће пристати да се рано иселе с понудом „готовине за кључеве“ од новог власника, повереника или банке.
Коначно, ако планирате користити дом као своје примарно пребивалиште (а не као објекат за изнајмљивање), можда ћете моћи да иселите власништво с усељењем (ОМИ) како бисте добили станара да се исели. Правила за то разликују се од државе до државе, али генерално морате се уселити у дом у року од 90 дана од деложације и живети у њему као своје примарно пребивалиште најмање три године.
Доња граница
Важан први корак је преглед докумената о закупу пре него што се затворите како бисте знали у шта улазите и да бисте били сигурни да је закуп добро написан и структуриран да поштује локалне законе о изнајмљивању. Ако се нешто чини искључено, захтевајте да продавац поправи језик као услов вашег затварања. Такође је важно да набавите не само евиденцију о свим унапред плаћеним закупима и депозитима, већ и новац (то треба да вам пренесемо на завршној изјави). Вероватно ћете морати да оставите безбедносни депозит на повереничком рачуну (у зависности од државе), а агент за затварање треба да процени тренутну најамнину између вас и продавца.
Такође, будите сигурни да продавац достави документацију о стању имовине пре него што се станар преселио - ако дође до оштећења, тешко ћете доказати да је станар одговоран без извештаја о пријави. Ако је могуће, састаните се са станарима пре затварања како бисте могли да проверите тренутно стање куће и разговарате о условима закупа.
На крају, побрините се да сте осигурани на одговарајући начин. Стандардна политика власника куће обично не ради посао. Обавестите свог осигураватеља да се дом изнајмљује како бисте били покривени у случају повреда станара, немара и других губитака.
