Преглед садржаја
- Шта је хипотека?
- Шест главних врста хипотеке
- Хипотеке са фиксном стопом
- Хипотеке подесиве стопе
- Програми за прву помоћ
- Хипотеке за купце који први пут купују
- Доња граница
Ако не можете купити свој дом у потпуности у готовини, проналазак правог имања је само пола битке. Друга половина бира најбољу врсту хипотеке. Како ћете вероватно отплаћивати хипотеку током дужег временског периода, важно је пронаћи зајам који задовољава ваше потребе и буџет. Када позајмљујете новац од зајмодавца, склапате правни уговор о враћању тог кредита током одређеног временског периода - са каматама.
Кључне Такеаваис
- Два главна дела хипотеке су главница, што је износ зајма и камате које се наплаћују на ту главницу. Америчка влада не функционише као хипотекарни зајмодавац, али гарантује одређене врсте хипотекарних кредита. Шест главних врста хипотекарних кредита хипотеке су конвенционалне, нескладне, неусаглашене, осигурана је Федерална стамбена управа, осигурана су од Министарства за борачка питања САД и Министарства пољопривреде САД.
Шта је хипотека?
У вашу хипотеку постоје две компоненте: главница и камата. Главница се односи на износ зајма. Камата је додатни износ (израчунан у проценту главнице) који вам зајмодавци наплаћују за привилегију позајмљивања новца који отплаћујете током времена. Током трајања хипотеке плаћате месечним ратама на основу амортизационог распореда који је поставио ваш зајмодавац.
Други фактор који учествује у обликовању хипотеке је годишња процентна стопа (АПР), која процењује укупне трошкове зајма. АПР укључује каматну стопу и остале накнаде за зајам.
Шест главних врста хипотеке
Нису сви хипотекарни производи створени једнаким. Неки имају строже смернице од других. Неки зајмодавци могу захтијевати 20% предујма, док други захтијевају само 3% од купопродајне цијене куће. Да бисте се квалификовали за неке врсте кредита, потребан вам је нетакнут кредит. Остали су усмјерени према дужницима са мање од звјезданог кредита. Америчка влада није зајмодавац, али гарантује одређене врсте зајмова који испуњавају строге услове подобности за приход, лимите за кредите и географске области. Ево прелијевања различитих могућих хипотекарних кредита.
Фанние Мае и Фреддие Мац су два предузећа под окриљем владе која купују и продају већину конвенционалних хипотека у САД-у.
Конвенционалне хипотеке
Конвенционални зајам је зајам који није подржана од стране савезне владе. Зајмопримци који имају добру кредитну способност, стабилну историју запослености и зараде и могућност да уплате 3% аванса обично се могу квалификовати за конвенционални зајам који су подржали Фанние Мае или Фреддие Мац, две компаније које спонзорише држава и које купују и продају већину конвенционалних хипотека у Америка. Да не би било потребно приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)., Позајмљивачи углавном морају уплатити 20% аванса. Неки зајмодавци нуде и конвенционалне зајмове са ниским захтевима за плаћање и без приватног хипотекарног осигурања (ПМИ).
Усклађивање хипотекарних кредита
Прикладни зајмови ограничени су максималним лимитима зајма које је одредила савезна влада. Ова ограничења варирају у зависности од географског подручја. За 2019. Федерална агенција за стамбено финансирање поставила је основни лимит зајма на 484.350 УСД за некретнине са једном јединицом. Међутим, ФХФА поставља виши максимални лимит зајма од 726, 525 УСД (150% почетног лимита) у одређеним деловима земље (на пример, Нев Иорк Цити или Сан Францисцо, на пример). То је због тога што цијене кућа у овим високобуџетним подручјима прелазе основни лимит кредита за најмање 115% или више.
484.350 или 726.525
У складу са ограничењем хипотекарног кредита за некретнину са једном јединицом у 2019. години, зависно од локације.
Хипотекарни зајмови који нису у складу
Фанние Мае и Фреддие Мац углавном не могу продати или откупити зајмове који нису у складу са износом зајма или смјерницама за осигуравање. Јумбо зајмови најчешћа су врста неусклађених кредита. Називају их "јумбо", јер износи зајма обично прелазе одговарајуће лимите зајма. Ове врсте кредита су ризичније за зајмодавца, па позајмљивачи обично морају показати веће новчане резерве, извршити предујам од 10% до 20% (или више) и имати јак кредит.
Зајмови ФХА осигурани од владе
Купци са ниским до умереним примањима који први пут купују кућу обично се окрећу кредитима осигураним од стране Савезне управе за становање када не могу да се квалификују за конвенционални зајам. Корисници кредита могу одложити само 3, 5% купопродајне цијене куће. ФХА кредити имају опуштеније захтеве за кредитном оценом од класичних. Међутим, ФХА не позајмљује директно новац; гарантује зајмове кредитора одобрених од ФХА. Један недостатак ФХА кредита: Сви зајмопримци плаћају авансну и годишњу премију хипотекарног осигурања (МИП) - врсту хипотекарног осигурања која штити зајмодавца од неплаћања дужника - током целог живота.
ФХА кредити су најбољи за кориснике кредита са ниским до умереним примањима који не могу да се квалификују за конвенционални кредитни производ или оне који не могу да приуште значајни предујам. ФХА зајмови омогућавају ФИЦО резултат чак 500 да би се квалификовао за 10% предујма - и само 580 да би се квалификовао за 3, 5% предујам.
Америчко Министарство за борачка питања гарантује хипотеке за квалификоване чланове службе који не захтевају никакву уплату.
Зајмови осигурани од стране владе
Америчко Министарство за борачка питања гарантује зајмове за куће за квалификоване припаднике војне службе, ветеране и њихове супружнике. Зајмопримци могу финансирати 100% износа кредита без траженог предујма. Остале погодности укључују ограничење трошкова затварања (које може платити продавац), накнаде посредника и МИП. Зајмови за ВА захтевају „накнаду за финансирање“, проценат износа зајма који помаже у надокнади трошкова за пореске обвезнике. Накнада за финансирање варира у зависности од категорије војне службе и износа зајма. Следећи чланови услуге не морају да плате накнаду за финансирање:
- Ветерани који примају ВА бенефиције за инвалидитет у вези са услугомВетерани који би имали право на надокнаду ВА за инвалидитет у вези са услугом ако нису примили пензију или плату активног стажаЗдржавање супружника ветерана који су умрли у служби или од инвалидитета у вези са услугом
ВА зајмови су најбољи за одговарајуће активно војно особље или ветеране и њихове супружнике који желе веома конкурентне услове и хипотекарни производ прилагођен њиховим финансијским потребама.
Кредити УСДА осигурани од владе
Америчко министарство пољопривреде гарантује зајмове како би омогућило власништво над кућама за купце са малим примањима у руралним областима широм земље. За квалификоване зајмопримце ови кредити захтевају мало или мало новца - све док некретнине испуњавају УСДА правила о подобности.
УСДА кредити су најбољи за купце домова у руралним областима које испуњавају услове и имају ниже приходе, мало новца уштеденог за предујам и на други начин не могу да се квалификују за конвенционални кредитни производ.
Кредити са фиксном стопом су најбољи за људе који планирају да живе у свом дому дуже време.
Хипотеке са фиксном стопом
Хипотекарни услови, укључујући дужину отплате, кључни су фактор у начину на који зајмодавац цени ваш кредит и каматну стопу. Зајмови са фиксном стопом представљају како звуче: постављена каматна стопа током живота зајма, обично од 10 до 30 година. Ако желите да брже отплатите свој дом и можете да приуштите вишу месечну уплату, краткотрајни зајам с фиксном стопом (рецимо 15 или 20 година) помаже вам да се ослободите времена и плаћања камата. Такође ћете много брже изградити капитал у вашем дому.
Одлучити се за краћу хипотеку на одређено време значи да ће месечне исплате бити веће него код дугорочнијег кредита. Смањите бројеве како бисте осигурали да ваш буџет може поднијети веће исплате. Такође бисте желели да узмете у обзир и друге циљеве, као што су штедња за пензију или хитни фонд.
Кредити са фиксном стопом идеални су за купце који планирају да остану дуги низ година. 30-годишњи фиксни зајам може вам пружити простор за задовољење других финансијских потреба. Међутим, ако имате апетит за мало ризика и ресурсе и дисциплину да отплатите хипотеку брже, 15-годишњи фиксни зајам може вам значајно уштедјети на каматама и скратити рок отплате на пола.
Хипотеке подесиве стопе су ризичније од оних са фиксном стопом, али могу имати смисла ако планирате да продате кућу или рефинансирате хипотеку у кратком року.
Хипотеке подесиве стопе
Хипотеке подесиве стопе (АРМ) имају фиксну стопу за почетни период од три до 10 година, али након истека тог периода стопа флуктуира с тржишним условима. Ови кредити могу бити ризични ако нисте у могућности да платите вишу месечну хипотеку након што се курс ресетује. Неки АРМ производи имају ограничење стопе која одређује да ваша месечна хипотекарна уплата не може прећи одређени износ. Ако је то случај, уситните бројеве како бисте осигурали да потенцијално можете поднијети било какво плаћање до тог тренутка. Не рачунајте да ћете моћи продати кућу или рефинансирати хипотеку пре него што се АРМ ресетира јер би се тржишни услови - и ваше финансије - могли променити.
АРМ-ови су солидна опција ако не планирате да останете у кући након почетног периода са фиксном стопом или знате да намеравате да рефинансирате пре него што се зајам поново врати. Зашто? Каматне стопе за АРМ обично су ниже од фиксних стопа у првим годинама отплате, тако да бисте потенцијално могли уштедети хиљаде долара на каматама у почетним годинама власништва над кућом.
Програми за прву помоћ
Посебни програми које спонзоришу државе или локалне стамбене власти нуде помоћ посебно купцима који први пут долазе. Многи од ових програма су доступни на основу прихода или финансијских потреба купаца. Ови програми, који обично нуде помоћ у облику бесповратних средстава, такође могу уштедети првим зајмопримцима значајан новац на затварању трошкова.
Америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој набраја програме за прву куповину кућа од стране државе. Одаберите своју државу, а затим одаберите "Помоћ код куће" да бисте пронашли програм који вам је најближи.
Хипотеке за купце који први пут купују
Сви ови програми зајма (осим програма за прву помоћ у кући) доступни су свим купцима кућа, било да је то ваш први или четврти пут када купујете кућу. Многи људи лажно мисле да су ФХА кредити доступни само купцима који први пут купују, али поновљени зајмопримци се могу квалификовати све док купац није имао примарно пребивалиште најмање три године које је довело до куповине.
Одабир зајма који је најбољи за вашу ситуацију зависи пре свега од вашег финансијског здравља: вашег прихода, кредитне историје и резултата, запослености и финансијских циљева. Хипотекарни зајмодавци могу вам помоћи у анализирању ваших финансија како би се утврдили најбољи производи зајма. Такође вам могу помоћи да боље схватите захтеве за квалификацијом, који су обично сложени. Зајмодавац или хипотекарни посредник вам такође може дати домаћи задатак - циљана подручја ваших финансија које треба побољшати - како би вас ставио у најјачи могући положај да бисте добили хипотеку и купили кућу.
Доња граница
Без обзира коју врсту кредита одабрали, унапред проверите свој кредитни извештај да бисте видели где се налазите. Имате право на један бесплатан кредитни извештај из сваке од три главне канцеларије за извештавање сваке године путем годишњег сајта. Одатле можете уочити и исправити грешке, радити на плаћању дуга и побољшати било коју историју закашњелих плаћања пре него што се обратите хипотекарном зајмодавцу.
Потражити финансирање може бити корисно пре него што се озбиљно осврнете на домове и давање понуда. Зашто? Бићете у могућности да поступите брже и продавци ће вас можда озбиљније схватити ако у руци имате писмо за одобрење.
