Продаја вашег дома за огроман профит готово је остварење снова сваког власника куће. Ко не би хтео да направи лепу ситницу од свог дома? Ипак, да бисте профитирали од продаје свог дома, можда бисте желели одложити узимање добити као паушала. Прочитајте како бисте сазнали зашто и сазнали више о још једној опцији: отплата на рате.
Велика исплата = Велики порез на наплату
Погледајмо уобичајену ситуацију:
Пример: Када добитак на имовини повећава пореску одговорност Хал Боокман је погледао понуду купца за најам куће и није могао да верује колико је видео. Његова имовина се удвостручила у само пет година, и није га сматрао јефтиним ни када га је купио. Међутим, када је Хал радосно рекао свом пореском саветнику о продаји, саветник је био мање узбуђен; узимање прихода као једнократног износа не би било у Халовом најбољем интересу из пореске перспективе. Ако Хал изјави целу зараду од продаје у истој години када прода имовину, неће бити прихватљив за готово све пореске олакшице на које би обично имао право. Његови детаљни одбици би такође били умањени као резултат додатног прихода од продаје. Хал пита свог порезног савјетника да ли ишта може учинити да смањи свој опорезиви доходак у години. Саветник зна само алат који се користи: уговор о продаји рате.
Сврха продаје на рате
Како је детаљно објављено у Публикацији 537 , ИРС омогућава пореским обвезницима да одштете добит од већих продаја имовине или других инвестиција споразумом о продаји на рате. Овај аранжман омогућава продавачима да изјаве део дела своје капиталне добити током неколико година, све док се одговарајућа папирологија заврши у току године продаје.
Како функционира метода распродаје
Пријављивање добитака продајом на рате теоретски је једноставно. Опорезивање продаје на рате одражава приход од ануитета, при чему се део исплате сваког дела сматра повратом главнице. Једина одредба је да имовина која се продаје не може бити јавно хартија од вредности било које врсте, а порески обвезник не може бити трговац продате имовине у било којем смислу.
Погледајмо пример ове методе и видимо како Хал може структуирати своју продају на рате ако жели одложити порез на доходак у будућу годину.
Пример: Одлагање пореза с продајом на рате Хал добија 400.000 УСД за своју кућу за изнајмљивање. Купио је некретнину за 188.000 долара и платио 12.000 долара продајних трошкова, који се придодају основи куће, чинећи га 200.000 долара. Стога Хал има 200.000 УСД (400.000 - 200.000 УСД) да извештава о добити који треба да пријави. Халин саветник препоручује да раздели приход од продаје на осам годишњих рата по 50.000 долара, уместо да прогласи 400.000 долара у једној години. Све док се рата конструктивно примају сваке године, ова метода ће омогућити Халу да остане подобан за пореске олакшице и одбитке које би му паушално плаћање онемогућило да прими.
Извештавање прихода од продаје на рате
Приход од продаје на рате може се поделити у три одвојене категорије: добитак, главница и камата. Свака од ових категорија различито се третира на обрасцу 1040.
Капитални добитак
У горњем примеру, Хал сваке године мора прогласити добитак дугорочним или краткорочним, у зависности од тога да ли је добитак био дугорочан или краткорочан у години продаје. Дугорочни добици опорезују се по нижој стопи, док се краткорочни добици опорезују као обични доходак. Пошто је Хал држао кућу пет година, добитак у овом случају био би дугорочан. Да је добит била краткорочна, Хал би се и даље опорезовао на доходак од рате по нижој стопи него што би имао да би морао пријавити паушални добитак. То је зато што се краткорочни добици опорезују као обични доходак, по највишој граничној пореској стопи пореског обвезника. Добит од продаје на рате извештава се на обрасцу ИРС 6252, а затим се преноси у Прилог Д на обрасцу 1040.
Камата
Порески обвезници са примањима од продаје на рате такође морају наплаћивати камате купца по стопи која је нижа од важеће савезне стопе или 9% полугодишње. Купац ће платити камате на неплаћене рате док се салдо не надокнади. Стога, ако Хал наплати 9-постотну стопу од своје продаје купцу, он ће такође добити и пријавити приближно додатних 4.500 долара прихода од камата за сваку рата од 50.000 долара која још мора бити плаћена. Камата се одвојено наводи у Додатку Б као уобичајени приход од камата. ( Напомена : Ако се камата не извештава одвојено, ИРС ће део прихода од продаје сматрати каматама.)
Директор
ИРС сматра да део И продаје износи беспорезну поврат главнице. Овај износ се може утврдити израчунавањем коефицијента искључења. Поделите износ стварног добитка са продајном ценом, која у овом случају износи 200 000 УСД / 400 000 УСД, обезбеђујући омјер искључења од 50%. Једноставно помножите овај омјер са износом рате. Ово је износ који треба изузети из опорезивања јер је означен као главни. Тако се сваке године враћа 25.000 УСД (50.000 к 50%) главнице.
Хипотеке и уговорна цена
Ако купац некретнине уз хипотеку преузме хипотеку или неку другу заложницу, трошак имовине се мора умањити за износ хипотеке / залога. На пример, ако имовина за изнајмљивање коју је Хал продао за 400.000 долара има хипотеку од 100.000 УСД, онда се цена уговора смањује на 300.000 (400.000 - 100.000 долара). То значи да ће Хал имати само 100.000 УСД укупног добитка да извештава у оброцима.
Ако износ хипотеке премашује укупно прилагођену основу имовине, тада се разлика мора пријавити као исплата у првој години, а уговорна цена се повећава за тај износ. На пример, ако имовина Хала има хипотеку у износу од 250 000 долара, основица куће биће 200 000 долара (188 000 долара + 12 000 долара). У овом случају, поред рата на рате, Хал ће током прве године морати да пријави вишак од 50.000 УСД. Уговорна цена ће такође бити 250.000 долара, остављајући 150.000 долара као опорезовани добитак.
Доња граница
Постоје многа правила и прописи који се односе на продају на рате, и њих се мора пажљиво следити. Међутим, они који разумеју правила могу задржати подобност за многе одбитке и кредите који у супротном морају бити одузети. За више информација о подтемама као што су промене продајне цене, различитим облицима које примање плаћања може да преузме, а када је можда боље одустати од оброчног уговора и уместо тога паушално посетити, посетите веб локацију ИРС-а или се обратите свом пореском саветнику.
