Шта је хипотека подесива 2/28 (2/28 АРМ)
Хипотека подесива 2/28 (2/28 АРМ) врста је 30-годишњег зајма за становање који има почетни двогодишњи период фиксне каматне стопе. Након овог двогодишњег периода, стопа плута на основу индекса плус маржа. Почетна стопа називања испод је просечне за конвенционалне хипотеке, али подесива стопа може значајно да порасте. Будући да банке не зарађују много на почетној камати, 2/28 АРМ-а укључују огромне казне пред-плаћања током прве две године.
БРЕАКИНГ ДОВН 2/28 Хипотека подесива стопа (2/28 АРМ)
АРМ 2/28 постао је популаран током процвата некретнина раних 2000-их када су велике цене стављале конвенционалне хипотекарне исплате ван досега многих купаца. На пример, конвенционална хипотека од 30 000 долара носила би месечне исплате у износу од 1610 долара. Али за 2/28 АРМ-а са почетном стопом задатка од 3 процента биће потребно месечно плаћање од само 1265 долара.
Потенцијалне замке од 2/28 оружја
Цатцх-22 хипотеке са подесивом стопом 2/28 је да се након две године стопа прилагођава сваких шест месеци, уобичајено нагоре, процентом на основу Лондонске међубанкарске понуђене стопе (ЛИБОР) плус додатне марже. 2/28 АРМС имају уграђене безбедносне провере, као што су ограничење висине доживотне камате и ограничења у којој мери се стопа може повећавати или смањивати са сваким временским периодом. Али чак и са капом, власници кућа могу се суочити са шиљцима плаћања који смањују чељуст.
У горњем примеру наведеном у 30-годишњем зајму од 3% АРМ 2/28 од 300.000 УСД, ако након две године ЛИБОР буде 2, 7, а маржа 1, 5, камата би се повећала за 4, 2 процента, на укупно 7, 2 процента. Ова стопа од 7, 2% могла би бити знатно већа од постојећих конвенционалних стопа хипотеке. Месечна исплата власника куће повећала би се преко ноћи за више од 60%, на 2036 долара.
Многи власници кућа током процвата нису успели да разумеју како наизглед мали пораст стопе може драматично потакнути месечну уплату. Чак су и они који су били у потпуности свесни ризика сматрали 2/28 АРМ-ова као краткорочним средством за финансирање. Идеја је била да се искористи ниска стопа теасера, а затим се након две године рефинансира или конвенционалном хипотеком или, ако њихов кредит није довољно добар за то, новом подесивом хипотеком. А, с обзиром на вртоглаве цене некретнина, брзи дуг може даље низ пут. Многима је ово имало одређеног смисла, јер се, уосталом, домаћи капитал дужника брзо повећавао.
Проблеми су наступили с колапсом тржишта у 2008. години. Вриједности дома су пале. Многи власници 2/28 АРМС-а нашли су се у немогућности рефинансирања, плаћања или продаје домова за вредност заосталог кредита. Осип отплате кредита водио је строжим стандардима зајма. Данас банке пажљивије процењују способност зајмопримца да изврши исплате подесиве стопе.
