Шта је УПРЕИТ?
УПРЕИТ значи кровно партнерство улагање у некретнине. УПРЕИТ је јединствена РЕИТ структура која омогућава власницима имовине да размењују своју имовину ради удела у власништву УПРЕИТ-а. Међутим, УПРЕИТ-ови су углавном подложни разменама интерног кода интерних прихода (ИРЦ), одељак 721.
Кључне Такеаваис
- УПРЕИТ је јединствена РЕИТ структура која власницима некретнина омогућава да размењују своју имовину за власништво деоница у УПРЕИТ.Промене власништва за деонице у УПРЕИТ-у су углавном дозвољене под одељком 721 наслова 26 Кодекса интерних прихода. Доприноси власника УПРЕИТ-а могу одложити порези на продају имовине у замену за УПРЕИТ јединице иако порези на капитални добитак на УПРЕИТ јединице подлежу стандардном РЕИТ опорезивању.
Разумевање УПРЕИТ-ова
Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс) увео је Двигхт Д. Еисенховер као врсту алтернативног фонда за алтернативне некретнине. РЕИТ-ови су створени као врста портфеља некретнина који укључује некретнине и капитал за финансирање непокретности. РЕИТс је ентитет који омогућава инвеститорима да дају доприносе за улагање за капиталне јединице или акције предузећа.
Како се РЕИТ-ови развијали на тржишту, развијене су неке алтернативне структуре које обезбеђују различите врсте инвеститора. УПРЕИТ је једна таква структура, пре свега позната по допуштању доприноса на имовини у замену за деоничко власништво. ДовнРЕИТ и неке друге алтернативе су такође створене као оффсхоотс.
Приликом формирања, РЕИТ-ови могу да одаберу било коју врсту пословне структуре. РЕИТ-ови којима се јавно тргује биће структуриране као корпорације. Приватни РЕИТ-ови обично се одлучују да буду структурирани као заклада или асоцијација, иако могу бирати и друге статусе. Као и већина некорпорација, и приватна предузећа имају могућност да буду опорезована као корпорација.
Оно што је превасходно важно за било који РЕИТ јесте да испуњавају захтеве ИРЦ-овог наслова 26, одељци 856-859. Када испуњава ове захтеве, РЕИТ може сву своју зараду пренети акционарима. Као такав, пролазни приход се сматра одбитком и РЕИТ плаћа порез врло мало. Главни захтев је да се више од 90% пословања односи на имовину некретнина.
Посебна разматрања
Уместо да прода имовину, власник може да је допринесе ПОВЕЋАЊУ у замену за јединице. Јединице деоница углавном имају исту вредност као имовина која је допринела. Пошто је имовина продата РЕИТ-у обухваћена у Одељку 721 ИРЦ-а, трансакција не ствара опорезовани догађај.
У конверзији имовине до дељења, УПРЕИТ-ови могу диктирати посебне одредбе. Често, размена пружа продавцу посебне јединице које омогућавају продавцу имовине да одабере на који начин жели да преда РЕИТ. Продавачима имовине може бити дозвољено да одмах конвертирају јединице у акције РЕИТ-а. Такође могу бити доступне и друге опције, попут држања удела најмање годину дана и добијања готовине.
Једном када инвеститор прода своју имовину УПРИТУ, УПРЕИТ поседује имовину и сву администрацију која је са њом укључена. Управљање УПРЕИТ-ом може бити нешто сложеније од основних РЕИТ-ова због опције размене секције 721 и свих одредби које долази са новим власником јединица. УПРЕИТ менаџери су одговорни за управљање својим РЕИТ портфељем у сврху остваривања приноса.
Акције УПРЕИТ-а могу да варирају на основу активности управљања, процене некретнина, финансирања и било које друге трансакције. Ово може створити нестабилност за акционаре. Акционари УПРЕИТ-а обично имају флексибилну ликвидност која им омогућава да лако конвертују своје акције у готовину кад год желе.
Предности УПРЕИТ-ова
УПРЕИТИ могу бити одржива опција за било којег власника имовине који жели да прода своју имовину. Као такав, може се свидјети како индивидуалним власницима имовине, тако и власницима комерцијалних имовине. Сваки власник имовине који се одлучи да изврши размену одељка 721 у УПРЕИТ-у може добити вредност имовине у облику УПРЕИТ јединица.
Одељак 721 размене УПРЕИТом не ствара догађај који се опорезује. Међутим, власници јединица опорезују се на основу општих пореских стандарда РЕИТ. Неки власници некретнина могу се одлучити за ову врсту улагања за планирање некретнина, јер могу у потпуности заобићи порез.
Захтеви за УПРЕИТ-ове
УПРЕИТ је РЕИТ према свим стандардним рачуноводственим и пореским смерницама. УПРЕИТ-ови су створени да омогуће допринос имовине у РЕИТ-у у замену за власничке акције. Ово структуирање се, дакле, води према стандардима ИРЦ-овог одељка 721 који говори о пореским штитима за размене имовине за размену. Генерално, сваки РЕИТ који омогућава размену одељка 721 у оквиру РЕИТ-а може се сматрати УПРАВЉањем.
Већина РЕИТ-ова ће се фокусирати на одређени сегмент тржишта некретнина, мада водећи стандарди само одређују да имовина и повезано финансирање морају чинити више од 90% пословања. УПРЕИТ-ови ће обично следити исту стратегију улагања, фокусирајући се на циљану нишу некретнина.
Одељак 721 даје смернице за ослобађање акционарских јединица у замену за имовину. Одељак 721 може бити алтернатива разменама ИРЦ-овог одељка 1031. Одељак 1031 размене омогућава власнику имовине да прода своју имовину и уложи приход у размену сличне врсте како би избегао порез.
Одељак 1031 размене нису дозвољене у УПРЕИТ-овима, јер захтевају размену сличне врсте и не дозвољавају имовини да дели размену власништва. Стога размена секције 721 у ПОВЕЋАЊУ може бити атрактивна. И размене 721 и 1031 омогућавају власнику имовине одлагање пореза.
УПРЕИТ вс. ДовнРЕИТ
УПРЕИТ-ови, ДовнРЕИТ-ови и сви други посебни РЕИТ ентитети су у основи су РЕИТ-ови са посебним одредбама које им омогућавају додатну флексибилност. ДовнРЕИТ омогућава инвеститору имовине улазак у заједничко предузеће са РЕИТ-ом. У ДовнРЕИТ-у, размена јединица заснива се превасходно на вредности имовине у заједничком улагању која може створити боље приносе за власника јединица заједничког улагања.
