Степхен Сцхварзман није направио велико клађењем на мале. Његова каријера је дефинисана великим ризиком. Тренутно председавајући и извршни директор Тхе Блацкстоне Гроуп, детаљно је описао многе од оних великих улога у својој недавној аутобиографији, Шта је потребно . Од његових дана на месту председника класе у средњој школи Абингтон, па све до понизног процеса покушаја лансирања Блацкстонеа 1985. године са Петеом Петерсоном, Сцхварзманов живот је дефинисан тако што ће ићи на сваком кораку.
Блацкстоне је од тада прерастао у улагања предузећа која су усредсређена на приватни капитал, хедге фондове, кредите, инфраструктуру и науке о животу - између осталог - али многи од највећих улога фирме били су у некретнинама. Заиста, Блацкстоне је један од највећих инвеститора у некретнине у свету, са око четвртине својих 545 милијарди долара уложених средстава у тај сектор.
Блацкстоне стоји иза неких од највећих трансакција са некретнинама у историји, укључујући куповину Хилтон Пропертиес-а у јулу 2007. године и куповину Стуивесант Товн-а у Нев Иорку за 5, 5 милијарди долара.
Разговарао сам са Сцхварзманом за покретање његове аутобиографије о његовој каријери и његовим погледима на инвестициони пејзаж - посебно у некретнине.
Сребро: Блацкстоне је годинама направио велике окладе на некретнинама, а сада је један од највећих власника некретнина и инвеститора на свету, и то је највећи део вашег портфеља улагања данас. Која су ваша основна правила за препознавање сјајних прилика за некретнине? Шта тражите?
Сцхварзман: Некретнине су јасан посао. Имамо неколико правила.
- Купујемо постојеће могућности које можемо побољшати. Ми не радимо развој. Развој има много већи ризик од куповине постојеће зграде. Волимо конзервативизам куповине нечег постојећег. Друго, купујемо само ствари које можемо побољшати. Не занима нас само куповина новчаног тока. Желимо да учинимо нешто боље. Након што га учините бољим, можете га продати за више. Треће, ми смо тематски инвеститор. Некретнине имају различите класе имовине унутар некретнина, у распону од пословних зграда и станова до тржних центара и складишта. Различите класе имовине имају различите основе у различитим тачкама економског циклуса, као и потенцијал за технолошке поремећаје. На пример, продали смо све наше тржне центре и све у малопродаји када смо видели да Амазон развија огроман замах 2010. године и одлучили смо да постанемо још већи купац складишта. Складишта су била велика класа имовине у малопродаји у последњих 5 година. Многи трговци, не само Амазон, морали су да се претворе у могућност интернета. Потребна су вам складишта за складиштење ваше робе како бисте их могли испоручити купцу. То нас је одвело до читавог подручја у коме имамо огромну изложеност где се закупнине повећавају двоструко (или више) него било који други разред имовине. На некретнине гледамо као на глобалну прилику. У неком тренутку нема толико капитала у неком географском подручју. На пример, много смо купили у Скандинавији, што се показало веома добрим. Последње правило је гледање на трошкове замене. Потпуно је важно да будете сигурни да сте испод тога када нешто купите.
Када испунимо задатак да увећамо некретнину, продајемо је. Имамо малу мантру која се зове „Купите је, поправите је, продајте“.
Сребро: Где видите могућности некретнина у наредној деценији?
Сцхварзман: Гледајући 10 година… у некретнинама постоји тренд пресељења људи у градове из предграђа. Тај тренд учиниће станове у градовима добрим местом. То ће променити вашу географску оријентацију. Ако сте инвеститор из САД-а, желеће да имате пристраности да будете у ниским пореским стопама и лакшим радним окружењима. Ако пазите на 10 година, догодит ће се стварни помаци који се већ могу догодити током миграције људи од сјевера на југ. Људи прелазе из држава високог пореза у државе са ниским порезима попут Флориде, Тексаса или Северне Каролине, у којима можете да радите на копну.
Некада је био случај да људи кад добију посао бирају локацију на основу посла. Сада многи млађи људи траже локацију и надају се да ће наћи посао. Ако оду на права места, послови ће се преселити да их пронађу.
У некретнинама постоје светски градови који су градови засновани на знању. То су Сијетл, Сан Франциско, Остин, чак и Њујорк и Лондон. Наћи ћете градове у Индији као што су Мумбаи, Цхеннаи, Бангалоре… ако нађете индустрије за које знате да ће имати експлозиван раст и пратити их по свету, као што гледате 10 година, они ће бити веома добри. А постоје посебни случајеви у биотехници и истраживању, који се брзо убрзавају. Ми смо један од највећих власника мокрих лабораторија за биофарму. То је још један од ових трендова.
Сребро: Купња Блацкстона некретнина Хилтон 2007. године показала се као сјајан позив. Али Хилтон је већ био етаблиран бренд са великим трагом. Да ли верујете да ће хотелски посао и даље бити паметно место за улагање у наредних деценију или две?
Сцхварзман: Како се богатство повећава, више ће људи путовати. То би требало да буде катализатор за ствари које су повезане са туристичким пословима, било да су то градови са капијама или друга популарна места. Они би требали имати добре резултате.
