За разлику од акција акције, инвестициона својства се не могу искрцати у неколико секунди једним кликом миша. Време између одлуке о продаји и стварног датума продаје често се мери недељама или месецима. Продаја сопственог дома може бити застрашујући процес ако не знате одакле да започнете, али продаја инвестиционе некретнине захтева још више посла.
Количина капитала и питања опорезивања око реализације тог капитала су сложена када се ради о инвестиционим некретнинама. Међутим, то није немогуће сами постићи., размотрићемо поступак продаје инвестиционе имовине и усредсредити се на то како ограничити порез на добит.
Зашто продавати?
Разлози продаје имовине за изнајмљивање су различити. Власници стана који лично управљају њиховим имањима могу се преселити и желе да уложе у нешто близу свог новог пребивалишта. Или изнајмљивач можда жели да уновчи цену закупа, а не да скупља новац путем закупа. То чак може бити случај имовине која губи новац, било путем слободног места или недовољне закупнине да покрије трошкове. Без обзира на разлог, инвеститори у некретнине који желе продати мораће да се позабаве порезима.
Порезни човек долази
Порези на капиталну зараду од продаје некретнина за изнајмљивање много су стрмији у поређењу са директном продајом имовине за личну употребу. Основни капитални добитак који морате да платите на добити од продаје повећава се било којом амортизацијом коју сте затражили против имовине. То значи да ако је имовина изгубила новац, а губитак сте искористили на рачуну пореза у претходним годинама, имат ћете већи рачун пореза када продаја прође.
Пример - Порез и амортизација капиталног добитка
Рецимо да имате некретнину за изнајмљивање коју сте купили за 150.000 УСД, а продаје се за 200.000 УСД. Обично то значи да капитални добитак плаћате на 50 000 УСД. Ако сте одузели амортизацију од 20.000 УСД током времена у којем сте били власник некретнине, дугујете разлику између продајне цене и купопродајне цене умањене за амортизацију: 200.000 УСД (150.000 УСД - 20.000 УСД). Уместо да дугујете капитални добитак од 50.000 УСД, сада дугујете капитални добитак на 70.000 УСД.
Напомена: То вас не би требало обесхрабрити у захтевању губитака од амортизације . Скоро увек је боље да се пореске олакшице остваре пре и касније .
Превртања
Одељак 1031 интерног кодекса прихода омогућава инвеститорима у некретнине да избегну порез на добит тако што ће их поново уложити у имовину сличне врсте. Уз помоћ адвоката или пореског саветника, можете поставити продају тако да се приход стави на депозитни рачун све док их не будете спремни да користите за куповину нове имовине. Постоји рок од 45 дана за избор нове имовине и шест месеци за завршетак трансакције. Ако намеравате да направите ролловер, требало би да почнете да тражите нову имовину пре него што продате стару.
Размена 1031 делује сјајно ако намеравате да инвестирате у другу некретнину. Ако само желите да престанете да будете директно умешани, можете да ангажујете професионалног менаџера имовине за ваше тренутно место или га продате и купите некретнину којом управљају професионално. Ако вам је циљ само прикупљање капитала, морат ћете једноставно појести порез на капитални добитак.
Садржи као штит
Инкорпорација постаје све популарнија за инвеститоре у некретнине. Укључивањем улагачи могу умањити одговорност тако што корпорација делује као штит између вас и потенцијала који вас станар може тужити. Ваша кућа и личне финансије не могу се тражити у било којој врсти судског поступка или судског поступка када се региструјете. Корпорације такође имају различита повољна пореска правила, посебно када је реч о капиталним добицима од продаје имовине.
За одређену врсту инвеститора у некретнине оснивање има смисла. Ако запошљавате људе да пронађу и управљају широким спектром својстава за остваривање прихода и остварују значајне профите од тога, оснивање ће умањити ваш порезни рачун, а затим ћете видети профит кроз структуру деоница ваше корпорације. За већину инвеститора у некретнине постоје бољи начини да добију користи од оснивања без компликовања у остваривању прихода.
Оснивање предузећа може створити препреку између вас и зараде од ваше имовине, тако да ако на било који начин зависите од тог дохотка, можда нећете моћи да му приступате тако лако као што желите - посебно са великим профитом попут продаје од продаје. имање. Компаративно је лако инкорпорирати, захтевајући само неке стручне савете и папирологију, али извлачење имовине из корпорације (на пример, продаја и повлачење у пензију) је сложеније јер идете линијом намерне утаје / преваре пореза, осим ако ви продајете корпорацију уместо својстава која је чине. То је, наравно, много теже од продаје куће.
Супротно томе, ако лично управљате два или три својства и имате још једно или два који се професионално управљају, од инкорпорације можда нећете имати користи. Ако приход од ваших најма не увећава трошкове за сваку некретнину са великом маржом, боље је да их држите онако како јесте и користите амортизацију и отписе где можете или променити своја улагања у некретнине у мало предузеће.
Поред коришћења малих предузећа као алтернативе за оснивање, неке државе омогућавају инвеститорима у некретнине да отворе засебно друштво са ограниченом одговорношћу за сваку имовину коју поседују. Иако ово не мора нужно умањити порезе, то штити ваше финансије, као и сваку имовину, од било каквих парница које се могу водити против неке од ваших некретнина.
Доња граница
Продаја имовине за изнајмљивање може бити изазовна, а још је теже ако се надате да ћете избећи велики порески рачун на приход. Ако продајете да бисте уложили у другу имовину, једноставно можете обавити превртање од 1031 и одложити порез. Ако продајете јер вам је потребан капитал, морат ћете платити неке порезе.
Најбољи сценариј, као и код акција, је одлагање продаје инвестиционе имовине, посебно закупа који се још лошији или бољи, осим ако не надокнађујете кредите или губитке да бисте узели део залогаја од пореза на капиталну добит. На овај начин имат ћете шансу да смањите свој укупни рачун за порез и уложите више прихода.
