Шта је метода поновљене продаје?
Метод поновне продаје је начин израчунавања промена у продајној цени истог дела некретнине унутар одређених временских оквира.
Аналитичари тржишта становања користе овај релативно једноставан приступ за процену померања цена кућа у периодима који се протежу од месеци до година. Различити индекси цијена станова усвојили су методу поновљене продаје како би купцима домова могли пружити информације о тржишту некретнина и продавци, инвеститори у имовину и они који раде у индустрији финансирања становања и становања.
Кључне Такеаваис
- Методом поновне продаје процењује се како се процене вредности кућа током времена мењају усредсређујући се на различите продајне цене истог дела некретнине. Различити индекси цена станова усвојили су методу поновљене продаје да би отклонили проблем обрачуна разлика у ценама у кућама са различите карактеристике. Метода поновљене продаје није без недостатака, ограничавајући податке о кућама које су продате више од два пута током узорка и занемарујући чињеницу да се иста имовина може мењати током времена.
Разумевање метода поновне продаје
Тржиште станова сматра се једним од водећих економских показатеља Сједињених Држава. Стање стамбеног тржишта и укупне економије на више су начина повезани. Када цијене некретнина расту, власници кућа расту у самопоуздању и често отпуштају конце за торбице, покрећући раст потрошње. Програмери су такође заокупљени знацима повећане потражње, повећавајући бруто домаћи производ (БДП) улагањем више у ново земљиште, материјале и радна места за изградњу нових кућа.
Индекси цијена кућа имају задатак да оцијене трендове некретнина и имају важан и шкакљив посао. Већина њих то покушава постићи праћењем вредности у одређеном региону током одређеног временског периода. Нажалост, неки израчуни које ови индекси користе могу резултирати нетачном сликом кретања цијена станова.
Неуспешни прорачуни укључују бирање случајних узорака кућа које ћете пратити. Ова својства можда нису на продају или би њихове структуре и врсте могли бити веома различити. Индекс који прати средњу цијену кућа у одређеној области - као што је Медијански индекс националног удружења некретнина (НАР) или Медијански индекс Бироа за попис становништва - неће идентификовати промене у структури домова у односу на факторе изван тржишта који могу утицати на цене.
Метод поновљене продаје ступио је на сцену како би се превазишли ови структурални проблеми. Створен је да прати промену цене некретнина између тренутне продаје и било које претходне продаје, помажући да се успореди са сличним.
Предности и недостаци метода понављања продаје
Методе поновљене продаје израчунавају промене цена кућа на основу продаје исте имовине, избегавајући тако проблем покушаја да се размотре разлике у ценама у домовима са различитим карактеристикама. Поновљене методе продаје такође нуде тачнију алтернативу регресијској анализи или израчунавању просечне продајне цене према географском подручју.
Концепт метода поновне продаје први су пут увели Мартин Баилеи, Рицхард Мутх и Хугх Ноурсе 1963. године, а потом су га модификовали Карл Цасе и Роберт Схиллер крајем 1980-их.
Метод поновне продаје, међутим, никако није беспрекоран. Један од његових главних недостатака је то што не води куће које су продате само једном током пријављеног временског периода.
Друга је ствар да имовина која је продата у два различита времена током периода узорка не мора нужно бити идентична. Исти се дом може значајно погоршати у стању или се подвргнути великим реновирањима, што утиче на његову упоредивост.
Примери метода понављања продаје
Можда најпознатији индекс становања који се ослања на методу поновљене продаје је С&П ЦореЛогиц Цасе-Схиллер национални индекс цена кућа. Цасе-Схиллер индекс мјери промјене вриједности америчког тржишта стамбених станова пратећи купопродајну цијену и вриједност препродаје обитељских кућа које су прошле најмање двије трансакције дужине оружја.
Индекс не утиче на новоградњу, станове и задатке и искључује трансакције које нису дужине оружја, попут продаје кућа између чланова породице по нижим тржишним ценама.
Остали индекси који користе метод поновљене продаје укључују мјесечни индекс цијена кућа (ФХФА) Федералне агенције за стамбено збрињавање, који се заснива на подацима Фанние Мае и Фреддие Мац-а о продајним цијенама кућа за једну породицу и процјени рефинансирања, те Фирст Америцан Индекс цена зајмова ЦореЛогиц'с ЛоанПерформанце, који покрива шире географско подручје од индекса Цасе-Схиллер или ФХФА. Канадски главни индекс цена кућа, Национални композитни индекс цена кућа, такође прихвата метод поновљене продаје.
Индекси попут ових обично извештавају о променама цена кућа у претходном месецу, кварталу и години. Раст цијена кућа указује на пораст потражње, док смањење цијена значи пад потражње.
