Иако је стамбени хипотекарни кредит најчешћа врста финансирања које се користи за куповину куће, финансирање власника је алтернатива која има предности и недостатке и за купце и за продавце.
Финансирање власника: преглед
Дом је обично највеће појединачно улагање које неко икад направи. Због високих трошкова, обично укључује неку врсту финансирања. Финансирање власника се дешава када купац купује куповину директно преко продавца - уместо преко конвенционалног хипотекарног зајмодавца или банке.
Уз финансирање власника (које се назива и финансирање продавача), продавац купцу не предаје новац као хипотекарни зајмодавац. Уместо тога, продавац даје купцу довољно кредита да покрије купопродајну цену куће, умањену за било који предујам, а затим купац извршава редовне уплате док се износ не исплати у целости. Купац продавачу потписује меницу која уписује услове зајма, укључујући каматну стопу, распоред отплате и последице неплаћања. Власник понекад задржава власништво над кућом све док купац не отплати кредит.
Већина уговора о финансирању власника су краткорочни и типични аранжман може укључивати амортизацију зајма у року од 30 година, али с коначном исплатом балона после пет. Теорија каже да би након пет година купац требао имати довољно капитала у кући и / или имати довољно времена да поправи своју финансијску ситуацију да би се квалификовао за конвенционални хипотекарни кредит.
Финансирање власника може бити добра опција и за купце и за продавце, али постоје ризици. Ево прегледа предности и недостатака финансирања власника, било да сте купац или продавац.
Предности финансирања власника
Финансирање власника може бити добра опција за обе стране у трансакцији са некретнинама:
Прос за купце
- Брже затварање - нема чекања да службеник банкарског зајма, осигуравајућа агенција и правна служба процесуира и одобри апликацију. Јефтиније затварање - нема банковних накнада или трошкова процене. Флексибилно предујам - без банака или владе потребних минимума. Добра опција за купце који нису у могућности да осигурају хипотеку.
Прос за продавце
- Може се продати „онако како је“ - потенцијално за продају без скупих поправака које традиционални зајмодавци могу захтевати. Добра инвестиција - потенцијал да се заради новац који сте зарадили продајом куће боље зарађујете него што бисте инвестирали ту суму на друге начине. опција сума - меница се може продати инвеститору, пружајући вам једнократну уплату одмах. Задржите наслов - ако купац пропусти, задржите предујам, било који новац који је уплаћен, плус кућу. Продајте брже - потенцијал за бржу продају и затварање, јер купци избегавају процес хипотеке.
Требало би се консултовати са квалификованим адвокатом за некретнине који ће одговорити на било која питања, као и написати купопродајни уговор и меницу.
Недостаци финансирања власника
Иако финансирање власника може бити корисно и купцима и продавачима, оно има и неке правне, финансијске и логистичке недостатке:
Цонс за купце
- Већа камата - камата коју плаћате вероватно ће бити већа од оне коју бисте платили банци. И даље ће требати одобрење продавца - чак и ако продавац игра за финансирање власника, можда неће желети да постане ваш зајмодавац. - ако продавац има хипотеку на некретнини, његова банка или зајмодавац могу затражити тренутно плаћање дуга у целости ако се кућа прода (вама). То је зато што већина хипотека има клаузуле о "доспијећу на продају" и ако зајмодавац није плаћен, банка може искључити право. Да бисте избегли овај ризик, проверите да ли је продавац власник куће слободан и чист или да је зајмодавац продаваоца пристао на финансирање власника. Балонске исплате - уз многе аранжмане за финансирање власника, велика исплата балоном доспева након пет година. Ако до тада не можете да обезбедите финансирање, могли бисте изгубити сав новац који сте досад уплатили, плус кућу.
Питања за продавце
- Закон о реформи и заштити потрошача Додд-Франк Валл Стреет - На основу овог закона на финансирање власника примењена су нова правила. Плаћање балоном можда није опција и можда ћете морати да укључите налогодавца хипотекарног кредита у зависности од броја некретнина које ваш власник финансира сваке године. Ако се то догоди, а он не оде само, можете завршити поступак оврхе. Трошкови поправка - ако из било којег разлога преузмете имовину, можда ћете морати да платите поправке и одржавање, зависно од тога колико се купац добро побринуо за некретнину.
Кључне Такеаваис
- Финансирање власника може помоћи продавачима да брже продају и помогне купцима да уђу у куће, чак и ако не би били у стању да осигурају традиционалну хипотеку. Постоје предности и недостаци којих и купци и продавци морају бити свесни када размишљају или се баве аранжманом о финансирању власника. И купци и продавци морају се консултовати са квалификованим адвокатом за некретнине како би одговорили на питања и олакшали продају / куповину на правилан начин.
