Преглед садржаја
- Врсте кредита
- Захтеви за капиталом и приходима
- Приватно хипотекарно осигурање
- Фиксне вс Пливајуће цене
- Доња граница
Безброј опција финансирања доступних купцима који први пут долазе могу изгледати неодољиво. Али одвајање времена за истраживање основа финансирања имовине може вам уштедјети значајну количину времена и новца. Разумевање тржишта на којем се некретнина налази и нуди ли подстицај зајмодавцима може значити додатне финансијске олакшице за вас. Погледајте своје финансије како бисте осигурали да добијате хипотеку која најбоље одговара вашим потребама.
Кључне Такеаваис
- Добијање хипотеке биће пресудан корак у куповини вашег првог дома, а постоји неколико фактора за избор најприкладнијег. Зајмодавци ће проценити вашу кредитну способност и вашу способност отплате на основу вашег прихода, имовине, дугова и кредитне историје. одабиром хипотеке, морат ћете одлучити да ли да одаберете фиксну или промјењиву каматну стопу, број година за отплату хипотеке и величину предујма. Конвенционални зајмови су хипотеке које нису осигуране или гарантиране од савезне владе влада.Зависно од ваших околности, можда ћете имати право на повољније услове путем ФХА или ВА кредита или неке друге државне гаранције.
Врсте кредита
Конвенционални зајмови су хипотеке које није осигурана или загарантована од стране савезне владе. Обично су хипотеке са фиксном стопом. Иако су њихови строжи захтјеви за већим предујмом, вишим кредитним резултатима, нижим омјерима прихода и дуга и потенцијалом да им је потребно приватно хипотекарно осигурање чине најтежим за квалификацију, конвенционалне хипотеке обично мање коштају од зајамчених хипотека.
Конвенционални зајмови се дефинишу као усклађени или као неусклађени. Зајмови који се подударају у складу су са смјерницама као што су лимити зајма који су утврдила предузећа која финансирају влада (ГСЕ) Фанние Мае или Фреддие Мац, јер они или разни зајмодавци често купују и пакују те кредите и продају их као хартије од вриједности на секундарном тржишту. Лимит зајма за 2019. годину за конвенционалну хипотеку износи укупно 484.350 УСД, мада то може бити више за одређена подручја високих трошкова.
Зајам дан изнад овог износа назива се јумбо кредит и обично носи нешто вишу каматну стопу, јер ови кредити носе већи ризик (пошто укључују више новца), што их чини мање атрактивним за секундарно тржиште. За неусклађене зајмове, кредитна институција која је преузела зајам, обично зајмодавац из портфеља, поставила је своје смернице.
ФХА кредити
Федерална стамбена управа (ФХА), део америчког Министарства становања и урбаног развоја, пружа различите програме хипотекарних зајмова. ФХА зајам има ниже услове за плаћање нижег плаћања и лакше се квалификује за класични. ФХА кредити су изврсни за купце који први пут купују куће, јер поред нижих трошкова зајма и мање строгих кредитних захтева, можете извршити и предујам само 3, 5%. ФХА кредити не могу пријећи горе описане законске лимите.
Цака? Сви зајмопримци ФХА морају уплатити премију хипотекарног осигурања (МИП), укључену у своје хипотекарне исплате (види приватно хипотекарно осигурање, доле).
ВА кредити
Америчко Министарство за борачка питања (ВА) гарантира зајмове за ВА. ВА не даје зајмове сама, али гарантује хипотеке које су давали квалификовани зајмодавци. Ове гаранције омогућавају ветеранима и службеницима да добију стамбене кредите по повољним условима, обично без предујма. У већини случајева зајмове за ВА је лакше квалификовати од класичних зајмова. Зајмодавци углавном ограничавају максимални износ зајма на уобичајене лимите за хипотекарне зајмове. Пре него што се пријавите за кредит, затражите подобност од ВА. Ако будете прихваћени, ВА ће издати потврду о подобности коју можете да користите за подношење захтева за кредит.
Поред ових савезних врста и програма зајма, државне и локалне самоуправе и агенције спонзоришу програме помоћи за повећање инвестиција или власништва над кућама у одређеним областима.
Захтеви за капиталом и приходима
Цијене хипотекарних кредита одређује зајмодавац на два начина, оба се заснивају на кредитној способности корисника кредита. Поред провере вашег ФИЦО-а са три главна бироа зајма, зајмодавци ће израчунати и однос кредита и вредности (ЛТВ) и омјер покрића дуга (ДСЦР) да би одредили износ који ће вам позајмити, и камату рате.
ЛТВ је износ стварног или подразумеваног капитала који је доступан у залогу који му је позајмљен. За куповину кућа ЛТВ се одређује дељењем износа зајма са откупном ценом куће. Зајмодавци претпостављају да што више новца уложите (у облику предујма), то је мања вероватноћа да нећете платити кредит. Што је ЛТВ већи, то је већи ризик неплаћања, па ће зајмодавци наплаћивати више.
Коефицијент покрића дуга (ДСЦР) одређује вашу способност плаћања хипотеке. Зајмодавци ваш мјесечни нето приход дијеле на трошкове хипотеке како би процијенили вјероватноћу да ћете платити хипотеку. Већина зајмодаваца захтијева ДСЦР-ове веће од једног. Што је однос већи, већа је вероватноћа да ћете моћи да покријете трошкове позајмљивања и мање је ризика који зајмодавац преузима. Што је ДСЦР већи, то је већа вероватноћа да зајмодавац преговара о стопи зајма, јер чак и при нижој стопи, зајмодавац добија бољи поврат прилагођен ризику.
Из тог разлога, приликом преговора са хипотекарним зајмодавцем треба да укључите било коју врсту квалификованог прихода. Понекад посао са скраћеним радним временом или други посао који доноси профит може направити разлику између квалификације или не квалификације за зајам или примања најбоље могуће стопе.
Приватно хипотекарно осигурање
ЛТВ такође одређује да ли ће од вас бити потребно да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). ПМИ изолира зајмодавца од неплаћања тако што је део кредитног ризика пренио на хипотекарног осигураватеља. Већина зајмодаваца захтијева ПМИ за било који зајам с ЛТВ већим од 80%, што значи за сваки кредит у којем посједујете мање од 20% капитала у кући. Износ који је осигуран и програм хипотеке одређиват ће трошкове хипотекарног осигурања и начин наплате.
Већина премија за хипотекарно осигурање наплаћује се месечно, заједно са пореским и имовинским осигурања. Једном када је ЛТВ једнак или мањи од 78%, ПМИ би се требао елиминисати аутоматски. Можда ћете моћи отказати ПМИ након што дом процени довољно вредности да вам донесе 20% капиталне вредности и прође задати период, попут две године. Неки зајмодавци, попут ФХА, хипотекарно осигурање ће проценити као паушални износ и капитализирати га у износу зајма.
По правилу, покушајте да избегнете приватно хипотекарно осигурање, јер то је трошак који нема никакве користи за вас.
Постоје начини за избегавање плаћања ПМИ-ја. Прво није да позајмљујете више од 80% вредности имовине приликом куповине куће; други је да се користи финансирање из куће или други хипотека за одлагање више од 20%. Најчешћи програм се зове хипотека од 80-10-10. 80 означава ЛТВ прве хипотеке, првих 10 значи ЛТВ друге хипотеке, а трећи 10 представља капитал који имате у кући.
Иако ће стопа на другу хипотеку бити виша од стопе на прву, на мешовитој основи, не сме бити много виша од стопе кредита од 90% ЛТВ. Хипотека од 80-10-10 може бити јефтинија од плаћања ПМИ-ја и омогућава вам да убрзате плаћање друге хипотеке и брзо елиминишете тај део дуга, тако да можете отплатити дом раније.
Хипотеке са фиксном и хипотекарном стопом
Друго разматрање је да ли ћете добити хипотеку с фиксном или променљивом стопом (или променљивом стопом). Код хипотеке са фиксном стопом, стопа се не мења током целог периода зајма. Очигледна корист добијања зајма с фиксном стопом јесте да знате који ће месечни трошкови зајма бити током целог периода зајма. Ако су преовлађујуће каматне стопе ниске, знатно сте се закључали за добру стопу.
Хипотека с промјењивом каматном стопом, попут хипотеке само за камату или хипотеке подесива стопа (АРМ), дизајнирана је тако да помогне купцима који први пут долазе или људима који очекују да се њихови приходи знатно повећају током периода зајма. Зајмови с промјењивом каматном стопом обично вам омогућавају да добијете ниже уводне стопе током првих неколико година зајма, што вам омогућава да се квалификујете за више новца него ако бисте покушали добити скупљи зајам с фиксном стопом. Наравно, ова опција може бити ризична ако ваш приход не расте заједно са повећањем каматне стопе. Друга страна је да је пут тржишних каматних стопа неизвестан: ако се драматично повећају, услови вашег зајма ће се знатно повећати.
Како раде АРМ-ови
Најчешћи типови наоружања су за раздобље од једне, пет или седам година. Почетна каматна стопа се обично утврђује током одређеног времена, а затим периодично ресетира, често сваки месец. Једном када се АРМ ресетује, прилагођава се тржишној стопи, обично додавањем неког унапред одређеног спреда (процента) преовлађујућој стопи државне благајне у САД-у. Иако је повећање обично ограничено, прилагођавање АРМ-а може бити скупље од преовлађујућег хипотекарног зајма с фиксном стопом да би се компензацији зајмодавца понудила нижа стопа у уводном периоду.
Зајмови само за камате су врста АРМ-а у којој плаћате хипотеку само, а не главницу током уводног периода док се зајам не врати на фиксни, зајам који плаћа главницу. Такви зајмови могу бити врло повољни за кориснике који први пут плаћају јер само плаћање камате значајно смањује месечни трошак зајма и омогућава вам да се квалификујете за много већи зајам. Међутим, с обзиром да не плаћате главницу током почетног периода, преостали дуг на кредиту се не мења све док не почнете да отплаћујете главницу.
Доња граница
Ако први пут тражите хипотеку на кући, можда ће вам бити тешко да решите све могућности финансирања. Одвојите време да одлучите колико куће заиста можете приуштити, а затим у складу са тим финансирајте. Ако можете да приуштите да смањите значајан износ или имате довољно прихода да створите низак ЛТВ, имаћете више преговарачке моћи са зајмодавцима и највише могућности финансирања. Ако се заложите за највећи кредит, можда ће вам бити понуђена виша стопа прилагођена ризику и приватно хипотекарно осигурање.
Одмјерите корист од добијања већег зајма с ризиком. Каматне стопе обично лебде током периода само за камату и често се прилагођавају као реакцију на промене тржишних каматних стопа. Такође, размислите о ризику да ваш расположиви приход не расте заједно са могућим повећањем трошкова задуживања.
Добар посредник хипотеке или хипотекарни банкар требао би бити у стању да вам помогне да водите кроз све различите програме и опције, али ништа вам неће послужити боље од познавања приоритета хипотекарног кредита.
