Позајмљивање

Преглед садржаја

• Шта је зајам за вредност?
• Формула и обрачун односа зајма и вредности (ЛТВ)
• ЛТВ и позајмљивање кредита
• Фактори који утичу на ЛТВ однос
• ЛТВ однос с каматама и каматним стопама
• Врсте зајма и ЛТВ однос
• Рангирање ЛТВ коефицијента
• ЛТВ вс. Комбиновани ЛТВ (ЦЛТВ)
• Ограничења ЛТВ

Колики је омјер зајма и вриједности (ЛТВ)?

Коефицијент зајмова и вредности (ЛТВ) представља процену кредитног ризика који финансијске институције и други зајмодавци прегледају пре него што одобре хипотеку. Обично су процене са високим ЛТВ коефицијентима веће ризике и, уколико хипотека одобри, кредит кошта дужника више.

Уз то, зајам с високим ЛТВ коефицијентом може захтијевати дужника да купи хипотекарно осигурање да би надокнадио ризик зајмодавцу.

Кључне Такеаваис

• ЛТВ се често користи код хипотекарног кредитирања како би се одредио износ потребан за улог као и да ли ће зајмодавац кредитирати зајмопримца. Већина зајмодаваца нуди хипотекарним и домаћим власницима капитала најмању могућу каматну стопу када кредит за Коефицијент вриједности је или испод 80%. Могућност хипотекарних програма за кориснике кредита са ниским приходима омогућава хипотекарни омјер од 97% (3% аванса), али захтијева хипотекарно осигурање док омјер не падне на 80%.

Формула и обрачун односа зајма и вредности (ЛТВ)

Купци кућа могу лако израчунати ЛТВ омјер у свом дому.

Сігналы абмеркавання ЛТВратио = АПВМА где је: МА = Износ хипотекеАПВ = Процењена вредност имовине

Процес укључује поделу укупног износа хипотекарног кредита на укупну купопродајну цену куће. На пример, кућа са откупном ценом од 200.000 УСД и укупним хипотекарним кредитом од 180.000 УСД резултира ЛТВ омјером од 90%. Конвенционални хипотекарни зајмодавци често пружају боље услове зајма дужницима који имају омјер ЛТВ не већи од 80%.

ЛТВ однос се израчунава дељењем износа позајмљеног на процењену вредност некретнине, изражену у процентима. На пример, ако купите кућу процењену на 100 000 УСД за њену процењену вредност и извршите 10 000 УСД аванса, позајмићете 90 000 УСД што резултира ЛТВ-ом од 90% (тј., 90 000/100 000).

ЛТВ и позајмљивање кредита

ЛТВ омјер је критична компонента преговора о хипотеци, било да се ради о куповини куће, рефинансирању текуће хипотеке у нови кредит или позајмљивању против нагомиланог капитала у имовини.

Зајмодавци процјењују ЛТВ омјер како би одредили ниво изложености ризику који преузимају приликом преузимања хипотеке. Када зајмопримци захтевају зајам за износ који је на или близу процењене вредности, а самим тим и већи ЛТВ омјер, зајмодавци схватају да постоји већа шанса да кредит заостане јер мали капитал или имовина изграђена у имовини није мала. Уколико дође до оврхе, зајмодавцу ће можда бити тешко продати кућу толико да покрије неизмирени хипотекарни биланс и оствари зараду од трансакције.

Фактори који утичу на ЛТВ однос

Главни фактори који утичу на количину ЛТВ-а су предујам, продајна (уговорна) цена и процењена вредност. Да бисте постигли најнижи (и најбољи) ЛТВ омјер, повишајте предујам и покушајте снизити продајну цијену. Узмимо горе наведени пример, претпоставимо да купујете кућу која вреди 100 000 УСД, али је власник спреман да прода за 90 000 УСД. Ако направите исти износ од 10.000 УСД, ваш зајам износи само 80.000 УСД, што резултира ЛТВ-ом од 80% (тј., 80.000 / 100.000). Ако увећате предујам на 15.000 УСД, ваш хипотекарни кредит сада износи 75.000 УСД, чиме ваш омјер ЛТВ износи 75% (тј. 75.000 / 100.000).

Све ово је важно јер што је нижи ЛТВ омјер, већа је шанса за одобравање зајма, нижа ће бити каматна стопа и мања је вјероватност да ћете морати да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ).

ЛТВ однос с каматама и каматним стопама

Иако омјер ЛТВ није једини одлучујући фактор у осигурању хипотеке, зајма капитала или кредита или кредитне линије, он игра значајну улогу у томе колико задуживање кошта власника куће. У ствари, висок ЛТВ омјер може вас спријечити да се квалификујете за опцију зајма или рефинансирања.

Већина зајмодаваца нуди подносиоцима за хипотеку и основни капитал најнижу могућу каматну стопу када је омјер ЛТВ изнад или испод 80%. Већи омјер ЛТВ не искључује зајмопримце да буду одобрени за хипотеку, иако се укупни трошак зајма повећава како ЛТВ омјер расте. На пример, зајмопримац са ЛТВ коефицијентом од 95%, може бити одобрен, али каматна стопа може бити и до целог процентног поена виша него за дужника са ЛТВ коефицијентом од 75%.

Поред тога, ако је омјер ЛТВ већи од 80%, вјероватно ћете морати да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), којем се на годишњем нивоу може додати било где од 0, 5% до 1% целокупног износа кредита. ПМИ од 1% на зајам од 100.000 УСД, на пример, додао би 1.000 УСД на износ плаћен годишње или 83.33 УСД месечно. Плаћања ПМИ се настављају све док ЛТВ омјер не буде 80% или нижи. ЛТВ омјер ће се смањивати како отплаћујете зајам, а како се вриједност вашег дома временом повећава.

Захтевање 80% (или нижег) ЛТВ односа како би се избегао ПМИ није закон, али то је пракса готово свих зајмодаваца. Изузеци се понекад праве за зајмопримце са високим примањима, нижим дугом или друге факторе попут великог инвестиционог портфеља.

Максимални омјер зајма и вриједности највећи је дозвољени омјер величине зајма и вриједности имовине у УСД. Што је већи однос кредита и вредности, већи је део купопродајне цене која је финансирана. Будући да кућа дјелује као гаранција за зајам, омјер зајма и вриједности мјера је ризика који користе зајмодавци. Гледа се да различити програми зајма имају различите факторе ризика и стога имају различите максималне стопе ЛТВ-а.

Врсте зајма и ЛТВ однос

Одређене врсте кредита имају посебна правила када је у питању омјер ЛТВ.

ФХА кредити

ФХА зајмови, који омогућавају почетни ЛТВ омјер до 96, 5%, захтијевају премију хипотекарног осигурања (МИП) која траје онолико дуго колико је имате, без обзира колико низак ЛТВ омјер на крају иде. Већина људи рефинансира на конвенционални зајам након што ЛТВ однос достигне 80% за елиминацију МИП-а.

Зајмови за ВА и УСДА

Зајмови ВА и УСДА - доступни тренутним и бившим војним или онима у руралним областима - не захтевају приватно хипотекарно осигурање иако ЛТВ омјер може бити и стопостотан. Међутим, и ВА и УСДА кредити имају додатне таксе.

Фанние Мае и Фреддие Мац

ХомеРеади куће Фанние Мае и кућа Фреддие Мац Могући хипотекарни програми за кориснике кредита са малим примањима омогућавају ЛТВ омјер од 97% (3% аванса), али захтијевају хипотекарно осигурање док тај омјер не падне на 80%.

Побољшајте могућности рефинансирања, које се одричу услова процене (што значи да ЛТВ омјер не утиче на кредит) постоје за ФХА, ВА и УСДА кредите. За оне са ЛТВ омјером већим од 100% - који су такођер познати под називом "подводни" или "наопако" - могућност високог рефинанцирања зајма и вриједности Фреддие Мае-а и појачано рефинанцирање Фреддие Мац-а, који су замишљени да замијене ХАРП програм рефинанцирања који истекао 31. децембра 2018. године, доступни су.

Рангирање ЛТВ коефицијента

ЛТВ омјер од 80% или нижи сматра се добрим за већину сценарија хипотекарних зајмова. ЛТВ омјер од 80% пружа најбоље шансе да будете одобрени, најбољу каматну стопу и највећу вјероватност да нећете бити потребни за куповину хипотекарног осигурања. Као што је горе наведено, међутим, зајмови ВА и УСДА омогућавају већи омјер ЛТВ (до 100%) и још увијек избјегавају скупо осигурање приватних хипотека, иако се примјењују друге накнаде.

За већину опција рефинансирања, осим ако не подносите захтев за рефинансирање износа, ЛТВ омјер није важан, тако да не постоји ствар попут „добра“ или „лоша“. Ако поднесете захтев за рефинансирање новца, ЛТВ омјер од 90% или мањи сматра се добрим.

ЛТВ вс. Комбиновани ЛТВ (ЦЛТВ)

Док ЛТВ однос гледа на утицај појединачног хипотекарног зајма приликом куповине некретнине, комбиновани однос кредита и вредности (ЦЛТВ) представља однос свих осигурани кредити на некретнини до вредности имовине. Зајмодавци користе омјер ЦЛТВ за одређивање ризика неплаћања потенцијалног купца куће када се користи више кредита - на примјер, ако ће имати двије или више хипотека, или хипотеку плус хипотекарни кредит или кредитну линију (ХЕЛОЦ). Генерално, зајмодавци су спремни да дају кредите по ЦЛТВ омјерима од 80% и више, зајмопримцима са високим кредитним рејтингом.

ЛТВ омјер узима у обзир само примарни салдо хипотеке. Стога је у горњем примјеру омјер ЛТВ-а 50%, резултат дијељења примарног хипотекарног стања од 100.000 УСД на почетну вриједност од 200.000 УСД. Примарни зајмодавци обично су издашнији са ЦЛТВ захтјевима.

Узимајући у обзир горњи пример, у случају искључења са слободе, примарни носилац хипотеке добија свој новац у целости пре него што други носилац хипотеке прими било шта. Ако се вредност имовине смањи на 125.000 УСД пре него што корисник кредита не плати обавезу, примарни носилац заложног права добија целокупни дуговани износ (100.000 УСД), док други заложни власник добија само преосталих 25.000 долара упркос дугу 50.000 долара. Примарни носилац заложног права раме са мањим ризиком у случају пада вредности имовине и због тога може да приушти да позајми виши ЦЛТВ.

Ограничења ЛТВ

Главни недостатак ЛТВ-а је што укључује само примарну хипотеку коју власник куће дугује, а не укључује остале обавезе, попут друге хипотеке или зајма основног капитала. Стога, ЦЛТВ представља инклузивнију меру способности зајмопримца да враћа стамбени кредит.