Преглед садржаја
- Утврђивање повољне хипотеке
- Критерији зајмодавца
- Ваш кредитни резултат
- Како израчунати аконтацију
- Како се зајмодавци одлучују
- Лични критеријуми за купце код куће
- Пред-хипотеке
- Трошкови изван хипотеке
- Доња граница
Године 2020. могла би доћи до рецесије на тржишту станова, према интернетској компанији за продају некретнина Зиллов. Они који не могу себи да приуште цјелокупну готовинску трансакцију не би смели да питају: „Могу ли себи приуштити ту кућу? Уместо тога, требали би да питају: "Могу ли себи дозволити да позајмим новац за ту кућу?"
Кључне Такеаваис
- Правило је да си можете приуштити хипотеку која је два до два и по пута већа од вашег бруто прихода. Исплате хипотеке састоје се од четири ствари: главнице, камате, пореза и осигурања, заједнички познатих као ПИТИ. Коефицијент наплате је проценат вашег годишњег бруто прихода који иде у правцу плаћања хипотеке и генерално не би требало да прелази 28%. Ваш повратни однос је проценат вашег годишњег бруто прихода који иде према плаћању дугова, и уопште не би требало да пређе 36%.
Утврђивање повољне хипотеке
Генерално посматрано, већина потенцијалних власника кућа може си приуштити да финансирају имовину која кошта два до два и по пута од њиховог бруто прихода. Према овој формули, особа која зарађује 100.000 УСД годишње може приуштити хипотеку од 200.000 до 250.000 УСД. Међутим, ова рачуница је само општа смерница. Можете да користите хипотекарни калкулатор Инвестопедије за бољу процену месечних хипотекарних плаћања.
Коначно, приликом одлучивања о некретнини морате узети у обзир још неколико фактора. Прво, добра је идеја разумети шта ваш зајмодавац мисли да можете себи да приуштите (и како је дошло до те процене). Друго, требате одредити неке личне критеријуме оцењивањем не само ваших финансија већ и својих преференција и приоритета.
Хипотеке: Колико можете себи да приуштите?
Критерији зајмодавца
Иако сваки хипотекарни зајмодавац одређује сопствене критеријуме приступачности, ваша способност куповине куће - и величина и услови кредита који сте заслужили - у великој мери зависе од следећих фактора:
Бруто приход
Ово је ниво прихода који потенцијални купац остварује пре пореза на доходак. Обично се то сматра плаћом плус било каквим бонусом прихода и може да укључује хонорарну зараду, зараду од самозапошљавања, накнаде социјалног осигурања, инвалидност, алиментацију и издржавање деце. Бруто приход игра кључну улогу у одређивању омјера на крају.
Предњи однос
Овај омјер представља постотак годишњег бруто прихода који се сваки мјесец може посветити исплати хипотеке. Исплата хипотеке састоји се од четири компоненте (често зване ПИТИ): главнице, камате, пореза и осигурања (и осигурање имовине и приватно хипотекарно осигурање, ако то захтева хипотека). Добро правило је да ПИТИ не би требало да пређе 28% вашег бруто прихода. Међутим, многи зајмодавци допуштају дужницима да прекораче 30%, а неки чак и кредитере преко 40%.
Бацк-Енд Ратио
Познат и као омјер дуга и прихода (ДТИ), израчунава проценат вашег бруто прихода потребног да покрије своје дугове. Дугови укључују плаћање кредитним картицама, издржавање дјеце и остале неизмирене зајмове (ауто, студентске итд.). Другим речима, ако плаћате 2.000 УСД сваког месеца и месечно зарадите 4.000 УСД, ваш однос је 50% - половина месечног дохотка користи се за плаћање дуга.
Ево лоше вијести: Омјер дуга и прихода од 50% неће вам донијети тај сан кући. Већина зајмодаваца препоручује да ваш ДТИ не прелази 36% вашег бруто прихода. Да бисте израчунали свој максимални месечни дуг на основу овог омјера, помножите свој бруто приход са 0, 36 и подијелите са 12. На примјер, ако зарађујете 100.000 УСД годишње, ваши максимални мјесечни трошкови дуга не би требали прелазити 3000 УСД. Нижи је однос ДТИ, то је боље.
Ваш кредитни резултат
Ако је једна страна кованог новца приход, онда је друга страна ризик. Хипотекарни зајмодавци развили су формулу за одређивање нивоа ризика потенцијалног купца куће. Формула варира, али се генерално утврђује коришћењем кредитног резултата подносиоца захтева. Подносиоци захтева са ниским кредитним резултатом могу очекивати да ће на њихов кредит платити вишу каматну стопу, која се такође назива годишња процентна стопа (АПР).
20%
Износ купопродајне цене куће потребан за предујам који вам омогућава да избегнете плаћање приватног хипотекарног осигурања
Како израчунати аконтацију
Предујам је износ који купац може приуштити да плати из свог џепа за пребивалиште, користећи готовину или ликвидну имовину. Зајам од најмање 20% од купопродајне цене куће обично захтевају зајмодавци (и минимум је потребно да се избегне потреба приватног хипотекарног осигурања), али многи зајмодавци дозвољавају купцима да купе кућу са знатно мањим процентима. Очигледно је да што више можете одложити, потребно вам је мање финансирања и боље ћете се обратити банци.
На пример, ако потенцијални купац може приуштити да плати 10% куће од 100.000 УСД, предујам је 10.000 УСД, што значи да власник куће мора финансирати 90.000 УСД.
Поред износа финансирања, зајмодавци желе да знају и број година за које је хипотекарни кредит потребан. Краткорочна хипотека има веће месечне исплате, али је вероватно јефтинија током трајања зајма.
Како се зајмодавци одлучују
Много различитих фактора улази у одлуку хипотекарног зајмодавца о приступачности купаца, али они се у основи своде на приход, дуг, имовину и обавезе. Понекад мислимо да наше хипотекарне пријаве процењује особа која користи осећај црева уместо објективних критеријума, али, у ствари, чак и ако је ваш хипотекарни зајмодавац имао лош дан, можете бити сигурни да је већи део процеса формулиран.
Зајмодавац жели знати колики приход доноси подносилац захтјева, колико захтјева има од тог прихода и који могу бити обојица у будућности - укратко, све што би могло угрозити његову способност да се врати. Приходи, аванси и месечни трошкови углавном су основни квалификатори за финансирање, док кредитна историја и резултат одређују каматну стопу на само финансирање.
Лични критеријуми за купце код куће
Зајмодавац вам може рећи да можете приуштити огромно имање, али можете ли заиста? Запамтите, критеријуми зајма углавном гледају на вашу бруто зараду. Проблем са коришћењем бруто зараде је једноставан: узимате у обзир чак 30% своје плате - али шта је са порезима, одбитцима ФИЦА-а и премијама здравственог осигурања? Чак и ако добијете поврат пореза на поврату пореза, то вам сада не помаже - и колико ћете заиста добити назад?
Због тога неки финансијски стручњаци сматрају да је реалније размишљати о свом нето приходу (тј. Плати од куће) и да приликом плаћања хипотеком не бисте требали користити више од 25% нето прихода. У супротном, иако бисте дословно могли да плаћате хипотеку месечно, могли бисте завршити као "сиромашна кућа."
Трошкови плаћања и одржавања вашег дома могли би да заузму тако велики проценат вашег прихода - далеко изнад номиналног удела - да вам неће преостати довољно новца да покријете друге дискреционе трошкове или неизмирене дугове или да уштедите за пензију или чак кишни дан. Одлука да ли ћете бити сиромашни у кући углавном је ствар личног избора; добијање одобрења за хипотеку не значи да си заправо можете приуштити исплате.
Не стављајте себе у положај да постанете "сиромашни од куће", плаћате толико за хипотеку да немате довољно новца да покријете дискреционе трошкове или уштедите за пензију.
Пред-хипотеке
Поред критеријума зајмодавца, размислите о следећим питањима када размишљате о вашој могућности плаћања хипотеке.
Приходи
Да ли се ослањате на два дохотка само да бисте платили рачуне? Да ли је ваш посао стабилан? Можете ли лако да пронађете другу позицију која вам исплаћује исту, или још боље, плату ако изгубите тренутни посао? Ако испуњавање вашег месечног буџета зависи од сваког новца који зарадите, чак и мало смањење може бити катастрофа.
Трошкови
Израчун вашег заосталог коефицијента укључиваће већину ваших текућих трошкова дуга, али шта је са осталим трошковима које још нисте остварили? Да ли ћете имати деце која једног дана пођу на факултет? Да ли планирате да купите нови аутомобил, камион или чамац? Да ли ваша породица ужива у годишњем одмору?
Начин живота
Да ли сте вољни да промените свој стил живота како бисте добили кућу коју желите? Ако вас мање излета у тржни центар и мало пооштравање буџета не ометају, примјена већег омјера у позадини може бити у реду. Ако не можете извршити никаква прилагођавања - или већ имате значајан салдо на рачуну на кредитној картици - можда бисте желели да га одиграте на сигурно и искористите конзервативнији приступ у лову на кућу.
Личност
Ниједно двоје људи нема исту личност, без обзира на њихов приход. Неки људи могу спавати ноћу здраво знајући да дугују 5.000 долара месечно током наредних 30 година, док други брину због исплате плаћања упола мање од ове величине. Могућност рефинансирања куће како би се омогућиле плаћања на новом аутомобилу довела би неке људе до лудила, а да друге уопште не брину.
Будите искрени у вези са нивоом финансијског ризика са којим удобно живите.
Трошкови изван хипотеке
Иако је хипотека засигурно највећа финансијска одговорност власништва над кућом, постоји низ додатних трошкова, од којих неки не нестају ни након отплате хипотеке. Паметни купци би добро имали на уму следеће ствари:
Одржавање
Чак и ако направите нови дом, он неће заувек остати нови, нити они скупи главни уређаји, попут пећи, машина за суђе и фрижидера. Исто се односи и на кров куће, пећ, прилаз, тепих, па чак и боју на зидовима. Ако сиромашите кућом када први пут платите хипотеку, могли бисте се наћи у тешкој ситуацији, ако се ваше финансије нису побољшале до тренутка када је ваш кући потребан већи поправак.
Комуналије
Топлота, струја, вода, канализација, уклањање смећа, кабловска телевизија и телефонске услуге коштали су новца. Ови трошкови нису укључени у омјер "фронт-енд", нити се рачунају у омјер "бацк-енд". Ипак, они су неизбежни за већину власника кућа.
Накнаде за придруживање
Многе градске четврти или планиране заједнице процењују месечне или годишње накнаде за удруживање. Понекад су те накнаде мање од 100 УСД годишње; други пут су неколико стотина долара месечно. У неким заједницама укључују одржавање травњака, уклањање снега, базен заједнице и друге услуге.
Неке накнаде се користе само за административне трошкове рада заједнице. Важно је запамтити да иако све већи број зајмодаваца укључује накнаде за удруживање у главном омјеру, ове накнаде вјероватно ће се временом повећавати.
Намештај и декор
Возите се готово сваком заједницом нових домова након што сунце зађе и вероватно ћете приметити нека унутрашња светла која осветљују огромне, празне собе које можете видети само зато што те велике, лепе куће немају покров прозора. Ово није најновији тренд украшавања. Резултат је то породице која је сав новац трошила на кућу и сада не може приуштити завесе или намештај. Пре него што купите нову кућу, добро погледајте број соба које ће требати бити опремљене и број прозора који ће требати облоге.
Доња граница
Трошкови куће представљају највећи лични трошак с којим ће се већина људи икада суочити. Пре него што преузмете тако огроман дуг, одвојите време да се бавите математиком. Након што упишете бројеве, размислите о својој личној ситуацији и размислите о свом животном стилу - не само сада, већ у наредну деценију или две.
Кућа из снова можда је сада све што сте пожелели по одличној цени, али да ли је вредно претјерати са собом и породицом? Хоћете ли подложити хипотеку не само својој кући већ и целом свом животу? Зајмодавац вам помаже да купите кућу, али ви сте особа која би требала одлучити да ли то заиста можете себи приуштити.
