Хипотекарна криза можда више неће изненадити ноћне вести, али то не значи да је сасвим завршена. Још увијек има доста власника кућа који имају потешкоћа у праћењу плаћања хипотеке. У ствари, 3, 5 милиона власника кућа широм земље озбиљно је било под водом у трећем кварталу 2019. То је 6, 5% од укупног броја домова у САД-у са хипотеком. Бити под водом значи да власник хипотеке дугује више од 25% тржишне вредности куће. Ови власници не могу продати своје домове, јер цена коју би вероватно добили не би удовољила износу кредита. Али постојао је одређени предах за људе који би се могли наћи у овој ситуацији.
Будући да хипотекарна криза више није на првом месту, подводни власници кућа могли су да се пријаве за помоћ путем програма повољног рефинансирања из куће - познатијег као ХАРП. Али шта је то било? Прочитајте даље да бисте сазнали више о програму.
Кључне Такеаваис
- ХАРП је владин програм осмишљен како би помогао подводним власницима домова - са кућама вредним мање од преосталог хипотекарног салда - рефинансирати њихове кредите. Програм је истекао 31. децембра 2018. ХАРП је хипотекарима омогућио да смање мјесечне хипотекарне исплате или да уплате бржи зајам снижавањем њихових каматних стопа и омогућио им је да изграде више капитала. Након што је истекао, Фанние Мае и Фреддие Мац су изнијели високе ЛТВ програме за куће у невољи.
Шта је било ХАРП?
ХАРП је владин програм који је осмишљен како би помогао подводним власницима домова - посебно онима чији домови вриједе мање од неизмиреног хипотекарног стања - да рефинанцирају своје кредите. Организовала га је Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА) у марту 2009. године, као одговор на финансијску кризу. Због ефеката пада тржишта некретнина, милиони власника кућа нашли су се заглављени под водом својих хипотекарних кредита.
Програм је обећао да ће власницима домова уштедети просечно 179 долара сваког месеца плаћајући мање током трајања зајма. Омогућила је хипотекарима да или смање своје месечне хипотекарне уплате или да брже плаћају зајам нижим каматним стопама. Ово је повећало капитал у краћем временском периоду.
Квалификациони критеријуми су такође смањени у оквиру програма. Већини власника кућа није била потребна скупа процена или потписивање уговора. Још једна корист: Много мање папира за верификацију прихода.
Програм је првобитно требало да истекне у децембру 2016., али је продужен. Коначно је истекао 31. децембра 2018. Помагао је више од 3, 4 милиона људи да се рефинанцирају да добију ниже стопе на хипотеке од првог почетка програма, чинећи тако да им кредити за куће буду приступачнији.
ХАРП је истекао 31. децембра 2018. године.
Квалификовање
Више од 3, 2 милиона власника кућа искористило је предности ХАРП-а. Али постојао је низ критеријума који су власници кућа морали испунити пре него што су одобрени за програм.
- Зајам мора да је у власништву или гарантован Фреддие Мац-ом или Фанние Мае. Иако Фанние и Фреддие не потичу кредите, они им то гарантирају. Свако чији зајмови нису прошли ниједну од ових компанија још увек може да се квалификује тако што ће проверити да ли је њихов гарантски програм био повезан са њиховим зајмом. Хипотека мора да буде узнапредована 31. маја 2009. године или пре ње. Свако чија је хипотека узета после тог датума није учинио не испуњава услове за ХАРП. Друго разматрање квалификације био је тренутни омјер зајма и вредности власника куће (ЛТВ). Када је програм почео, власници кућа нису били у могућности да се рефинанцирају ако су њихови ЛТВ-ови изнад 125%. То се променило у каснијем делу 2009. године, чиме је укинута граница за ЛТВ. Међутим, ЛТВ власника куће мора бити већи од 80%. У већини случајева, висок омјер зајма и вриједности није добра ствар, али када је ријеч о ХАРП-у, то је већи и већи. Зајмови су морали бити тренутни. Власник куће није могао да плати кашњење од 30 дана или више. Постојао је и лимит - само једна закашњела уплата у претходних 12 месеци.
Програм заправо није позајмљивао новац. Уместо тога, сарађивала је са кредиторима на понуди ХАРП кредита. Власници кућа могли су да провере са својим тренутним зајмодавцем да ли да ли нуди ХАРП зајмове. Друга могућност била је да оду на веб страницу ХАРП и виде да ли зајмодавац учествује у програму.
Живот после ХАРП-а
Како је ХАРП почео да дува, и Фанние Мае и Фреддие Мац су избацили високе ЛТВ програме за куће у невољи.
Велика могућност ЛТВ рефинансирања за Фанние Мае
Власници кућа са постојећим хипотекама на Фанние Мае могу се квалификовати за опцију високог ЛТВ рефинансирања. Не постоји максимална ЛТВ за оне који имају хипотеку са фиксном стопом, док хипотеке подесиве стопе испуњавају услове за максимално 105% ЛТВ. Опција рефинансирања мора да резултира једним или више од следећег:
- Ниже плаћање главнице и каматаИнема смањења камате Краћа амортизацијаПромјена у стабилном хипотекарном производу
Исплате хипотеке морају бити ажурне, а не касне исплате у последњих шест месеци. Програм омогућава само једну закашњелу уплату у последњем 12 месеци.
Побољшано рефинансирање помоћи Фреддие Мац-а
Овај програм, који нуди Фреддие Мац, сличан је програму који нуди Фанние Мае. Однос ЛТВ за нову хипотеку мора бити већи од максималног лимита ЛТВ за стандардну хипотеку за рефинансирање без плаћања готовине из Фреддие Мац-а.
Доња граница
Пре него што је истекао, ХАРП је помогао милионима проблема у власништву домова који су подводно рефинансирали хипотеку. Иако није умањила износ новца који дугују, то је помогло власницима кућа да смање каматну стопу и смање своје уплате. Иако програм више не постоји, власници кућа и даље могу искористити друге програме попут високих ЛТВ опција које нуде Фанние Мае и Фреддие Мац.
