Шта је закуп за земљу?
Закуп земљишта је уговор у којем станару је дозвољено да развије имовину током периода закупа, након чега се земљиште и сва побољшања предају власнику имовине.
Како функционише закуп земљишта
Основни закуп показује да ће побољшања бити у власништву власника имовине, осим ако се не створи изузетак и не предвиђа да све релевантне порезе настале током периода закупа плати станар. Будући да закуп земљишта омогућава посједнику да преузме сва побољшања након истека рока закупа, посједник може продати некретнину по вишој цијени. Закуп земљишта се такође назива и закупом земљишта, јер газдари изнајмљују само земљиште.
Иако се користе пре свега у комерцијалном простору, закуп земљишта се значајно разликује од осталих врста комерцијалног закупа, попут оних у трговинским комплексима и канцеларијским зградама. Ови други закупи обично не одређују закупца да преузме одговорност за јединицу. Уместо тога, овим закупцима се наплаћује најамнина како би управљали својим предузећима. Закуп земљишта укључује закуп земљишта на дугорочни период - обично на 50 до 99 година - станару који на објекту гради зграду.
99-годишњи закуп је генерално најдужи могући рок закупа дела некретнина. То је некада било најдуже могуће према уобичајеном закону. Међутим, закупи од 99 година и даље су уобичајени, али према закону више нису најдужи могући.
Закуп земљишта дефинише ко је власник земљишта и ко је власник зграде, као и побољшања на имовини. Многи изнајмљивачи користе закупнине земљишта као начин да задрже власништво над својом имовином из планирања, како би избјегли било какав капитални добитак и остварили приход и приход. Станари углавном преузимају одговорност за све и све трошкове. Ово укључује изградњу, поправке, обнове, побољшања, порезе, осигурање и све трошкове финансирања повезане са имовином.
Станари углавном преузимају одговорност за све финансијске аспекте најма земљишта, укључујући станарину, порезе, изградњу, осигурање и финансирање.
Пример закупа земље
Земљишне закупе често користе франшизе и продавнице великих кутија, као и други комерцијални субјекти. Сједиште корпорације ће обично откупити земљу и дозволити станару / градитељу да изгради и користи објекат. Постоји велика шанса да МцДоналд'с, Старбуцкс или Дункин Донутс у вашој близини буду везани закупом земље.
У јулу 2016., њујоршка инвестициона фирма АллианцеБернстеин купила је 99-годишњу закупну земљу од компаније БЛДГ Манагемент за њујоршки хотел Георге Васхингтон у споразуму вредном 100, 4 милиона долара. БЛДГ је првобитно купио хотел кад је 1994. године била искључена. Иако је зграду користила Школа визуелних уметности са Манхаттана као студентски дом, БЛДГ је у априлу 2016. поднела планове за враћање имовине у хотел са рестораном, баром и приземне продавнице. Објекат тренутно делује као бутик хотел Фрееханд, у округу Флатирон у Њујорку.
Неки од основа било којег закупа земље треба да укључују:
- Услови закупаПравила и закупника и закупцаУговори о финансирањуУ одредбе о кориштењуФеесТитле осигурањеДефаулт
Подређени вс. Неуборминисани закупи земље
Станари закупа земље често финансирају побољшања узимајући дугове. У подређеном закупу земљишта, посједник пристаје на нижи приоритет потраживања имовине у случају да закупац не плати зајам за побољшања. Другим речима, подређени закупник закупа земље у основи омогућава да имовински акт делује као обезбеђење у случају неиспуњавања станара на било који зајам повезан са побољшањем. За ову врсту закупа земље, посједник може преговарати о вишим исплатама закупа у замјену за ризик који је преузео у случају неиспуњења станара. Ово такође може имати користи закуподавцу јер изградња зграде на његовом земљишту повећава вредност његове имовине.
Супротно томе, неодговарајући закуп земљишта омогућава да станодавац задржи главни приоритет потраживања над имовином у случају да станар не испуни кредит за побољшања. Будући да зајмодавац можда неће преузети власништво над земљом ако зајам не буде плаћен, професионалци зајма можда оклевају да продуже хипотеку због побољшања. Иако станодавац задржава власништво над некретнином, они обично морају да станарима наплаћују нижи износ закупнине.
Предности и недостаци закупа земљишта
Закуп земљишта може имати користи и закупца и закупника.
Предности станара
Закуп земљишта омогућава станару да гради имовину на одличној локацији коју сами нису могли купити. Из тог разлога, велике трговачке ланце попут Вхоле Фоодс и Старбуцкс често користе закупнине земље у својим плановима за ширење предузећа.
Закуп земљишта такође не захтева да станар има предујам за осигурање земљишта, као што би то захтевало куповина некретнине. Због тога је мање капитала укључено у стицање закупа земље, што ослобађа готовину у друге сврхе и побољшава принос коришћења земље.
Свака најамнина плаћена за закуп земљишта може бити одбитна за државни и савезни порез на доходак, што значи смањење укупног пореског оптерећења станара.
Предности за станодавца
Власник земљишта стекао је сталан доходак станара задржавајући власништво над имовином. Закуп земљишта обично садржи клаузулу о ескалацији која гарантује повећање права на закупнину и исељавање који пружају заштиту у случају неиспуњавања закупа или других трошкова.
Постоје и пореске уштеде за станодавца који користи закуп земљишта. Ако станарину прода имовину, оствариће добитак од продаје. Извршавањем ове врсте закупа, они избегавају да пријављују било какве добитке. Али могу постојати неке пореске импликације на станарину коју примају.
Зависно од одредби стављених у закуп земљишта, изнајмљивач може такође моћи да задржи одређену контролу над имовином, укључујући њену употребу и начин на који је развијена. То значи да посједник може одобрити или одбити било какве промјене на земљишту.
Недостаци станара
Будући да станодавци могу захтевати одобрење пре било каквих измена, закупац може наићи на блокаде пута при коришћењу или развоју имовине. Као резултат, станар може имати више ограничења и мање флексибилности.
Трошкови повезани са процесом закупа земље могу бити већи него ако би станар морао купити некретнину у потпуности. Изнајмљивање, порези, побољшања, дозволе, као и било која чекања за одобрење станодавца, могу бити скупи.
Недостаци станодавца
Власници стана који не одреде одговарајуће одредбе и клаузуле у свом закупу, изгубе контролу над станарима чија се имовина развија. Због тога је обе стране увек важно да преиспитају своје закупце.
У зависности од места где се некретнина налази, коришћење закупа земље може имати веће пореске последице за станодавца. Иако можда не остварују добитак од продаје, најамнина се сматра приходом. Дакле, најам се опорезује по уобичајеној стопи, што може повећати пореско оптерећење.
Кључне Такеаваис
- Закуп земље је уговор у којем закупац може развити имовину током периода закупа, након чега се предаје власнику имовине. Закуп земљишта се обично обавља између комерцијалних изнајмљивача, који обично закупе земљиште од 50 до 99 година закупацима граде објекте на имању. Станари који у супротном не могу приуштити куповину земљишта могу градити имовину уз закуп земљишта, док станодавци добијају стални приход и задржавају контролу над коришћењем и развојем своје имовине.
