Финансијска криза + 10: где су сада цене кућа?

Прошло је 10 година од пропасти Лехман Бротхерса и услед тога финансијске кризе, а чини се да економија напредује. Берза је управо поставила рекорд најдужег трчања бикова у модерној историји, након што је прошла 3, 453 дана - готово девет и по година - без већих корекција. Раније ове године, стопа незапослености у САД пала је на 3, 8%, што је најнижи ниво од 18 година.

Становање је било у средишту кризе која је произвела Велику рецесију. Али сада, у већем делу, тржиште некретнина је такође вруће: цене су у порасту, залихе су смањене, а стандарди позајмљивања су олакшани, што омогућава већем броју људи хипотеку. Према недавном блогу ФИЦО Ресеарцх, „први јасан тренд примећен око новоотворених хипотека је да се, како се удаљавамо од Велике рецесије, чини да су критеријуми за закључивање уговора олашавали и да шири део потрошача добија хипотеке као резултат. “

Стамбена криза 101

Ипак, прошло је пуних 10 година за становање. Подсетимо се неодољивих пракси кредитирања које су помогле покретању кризе: Стамбена залеђа у јеку колапса мотивисала је зајмодавце да издају кредите практично свима који су били вољни да потпишу испрекидане линије - чак и ако појединац то очигледно није могао да врати - само попунити вишак залиха. Зајмови НИЊА, издати зајмопримцима без примања, без посла и без имовине , били су распрострањени, а широко издата хипотека под подешљивом стопом 2/28 са субвенционалном подесивом стопом (АРМ) поставила је зајмопримце да пропадну. Ови кредити су зајмопримцима давали нижу тржишну „теасер“ стопу током прве две године, након чега су камате скочиле на вишу стопу, често чинећи плаћања недоступним.

Од првог тромесечја 2006. до 2012. године ове хипотекарне хипотеке на АРМ-у имале су вишу почетну стопу отплате - далеко више од фиксне премије, основног АРМ-а, фиксних субвенција и ФХА кредита, као што је приказано на следећем графикону Удружења хипотекарних банкара. Субприме АРМ-ови су такође имали највише стопе преступништва у истом периоду.

Дуг из ових кредита препакован је у уложиве производе, укључујући хипотекарне хартије од вредности, које су се продавале банкама, хедге фондовима, осигуравајућим друштвима, пензионим фондовима, па чак и богатим појединцима. Када су зајмопримци почели да не плаћају своје зајмове, било је погубно за било коју финансијску институцију (или појединца) која је куповала или продавала хартије од вредности под хипотеком. Испадање је помогло да се развије цела финансијска индустрија. Берза се срушила, банке су пропале, цене станова су напредовале и милиони људи изгубили су посао, велика ограничења пензионе штедње и домова.

Почетна цена данас

Национални индекс цијена кућа достигао је врхунац у априлу 2006. године, достигао је најнижу тачку у марту 2011. године - отприлике двије године након што је рецесија званично окончана - и вратио се до врхунца у октобру 2017. године, наводи се у посебном извјештају компаније за податке о некретнинама ЦореЛогиц. Невада је забиљежила највећи пад током рецесије, уз пад цијена кућа од 60%. Аризона и Флорида нису заостајале ниже, нижећи 51% и 50%, као што је приказано на следећој табели ЦореЛогиц-а, која открива највеће и најмање капљице врха до најнижег нивоа у одабраним државама.

„Након што су у 2011. години коначно достигли дно, цене кућа почеле су да се споро повећавају на оно место где смо сада“, рекао је Франк Нотхафт, главни економиста у ЦореЛогиц-у. „Већа потражња и мања понуда - као и процвала тржишта рада - су неким најтеже погођеним тржиштима станова подстакнули раст цена кућа. Ипак, многи се још увек нису вратили на нивое пре пада. “

Иако су се многе државе опоравиле од својих вредности пре кризе, то нису све добре вести. Строжи стандарди кредитирања након кризе отежавали су добијање хипотеке, што су, како неки у индустрији вјерују, допринијели пооштравању залиха и цијена које су знатно више од њихових врхунца прије кризе.

Суочени са високим ценама, строгим стандардима позајмљивања и конкуренцијом купаца без готовине, многи купци кућа сада не могу да га изнајме. У неким областима метроа, укључујући Сан Франциско, само 25% становника може да приушти куповину куће, према подацима Урбан Институте. У ствари, проценат изнајмљивача у 50 највећих градова САД-а порастао је у периоду од 2006. до 2016. године, према веб сајту за некретнине Зиллов. Данас је проценат становништва који изнајмљује на највишем нивоу од 1965. године.

"Заиста смо у фази мамурлука", рекао је Јонатхан Миллер, генерални директор за процену некретнина и консултантске фирме Миллер Самуел. „То што цене расту не значи да смо се опоравили. још увек је изобличена и то због кредитних услова."

Приступачност овиси о тржишту

Када је тржиште станова достигло врхунац у априлу 2006. године, готово две трећине најмногољуднијих подручја метроа у САД-у наведене су као прецијењене, а само пет подручја метроа, која представљају само 1%, сматрана су подцијењеним. У марту 2011. године тржиште је одолело, а само 27 тржишта - или 7% најнасељенијих подручја метроа - сматрано је прецењеним. Данас (од децембра 2017., најновији расположиви подаци), најнасељенија подземна подручја метроа у САД-у готово су подељена између тржишта која су подцењена, прецењена и вредна - што значи, на њихово „дугорочно, одрживо нивои, подржани локалним тржишним основама као што су расположиви доходак “, наводи ЦореЛогиц.

	ОВЕРВАЛУЕД	ПО ВРЕДНОСТИ	УНДЕРВАЛУЕД
ЈАН '00: ПОЧЕТАК	6%	87%	7%
НОВ '06: ПЕАК	67%	32%	1%
МАР '11: ТРОУГХ	7%	42%	52%
ДЕЦ '17: ТРЕНУТНО	33%	35%	32%