У хипотекарној индустрији Сједињених Држава постоје две колосалне институције: Фанние Мае и Фреддие Мац. Већина људи је чула за њих, али мало њих разуме шта раде или важну улогу коју играју у финансирању америчког власништва над домовима. Ни већина људи не разуме потенцијални систематски ризик који представљају читав наш финансијски систем. разговараћемо о томе шта они раде, статусу предузећа (ГСЕ) који спонзорише влада, њиховим јавним мисијама и начину на који профитирају. Затим ћемо истражити опасност коју би ови бехоти могли да представљају хипотекарном тржишту САД ако не успеју да ефикасно управљају својим ризиком. Запамтите, када дивови падну, сељаци се тичу.
Шта раде
Фанние Мае и Фреддие Мац купују и гарантују хипотеке путем секундарног тржишта хипотека. Они не потичу или не дају хипотеке.
Хипотекарни налогодавци продају хипотеке директно Фанние Мае и Фреддие Мац-у или размењују хипотекарне базене у замену за хипотекарне хартије од вредности (МБС) које подржавају те исте хипотеке, али који носе додатну гаранцију правовремене исплате главнице и камате држач осигурања Када налогодавци хипотеке продају хипотеке Фанние Мае или Фреддие Мац-у или продају МБС-ове који су им враћени, он заузврат ослобађа средства која су кориштена за настанак тих хипотека како би иницијатори могли створити још више хипотека. Фанние Мае и Фреддие Мац такође много улажу у сопствене МБС-ове у ономе што је познато као њихов задржани портфељ.
Укратко, они олакшавају проток новца са Валл Стреета у Маин Стреет.
ПОГЛЕДАЈ: Иза кулиса своје хипотеке
Предузећа спонзорисана од владе
Фанние Мае и Фреддие Мац су ГСЕ-ови. Обоје су створени актима Конгреса; Фанние Мае 1938. и Фреддие Мац 1970. године. Обојица су јавно трговачке компаније које су ангажиране за обављање јавне мисије. Њихове акције тргују на НИСЕ под симболима ФНМ и ФРЕ, респективно. Иако су јавно трговачке компаније, због својих повеља, имају следеће везе са савезном владом:
- Обе компаније имају управни одбор који чини 18 чланова, од којих пет именује председник Сједињених Држава. Да би подржао њихову ликвидност, министар финансија је овлаштен, али није потребно, да откупи до 2, 25 милијарди долара хартија од вредности од сваке компаније. Обе компаније су ослобођене државних и локалних пореза.
Због ових веза тржиште има тенденцију да хартије од вредности које су издали Фанние Мае и Фреддие Мац носе гаранцију америчке владе. Другим речима, тржиште верује да ће, ако било шта пође по злу код Фанние Мае-а или Фреддие-а Мац-а, америчка влада ступити да их избаци. Ова имплицитна гаранција одражава се колико јефтино могу приступити финансирању. Фанние Мае и Фреддие Мац у стању су да издају корпоративни дуг, познат као "агенцијска задужења", с приносима нижим од осталих институција.
Јавна сврха и мисија Фанние Мае и Фреддие Мац-а
Према њиховим повељама, јавна сврха Фанние Мае и Фреддие Мац-а је да олакша стални проток хипотекарних средстава с ниским трошковима.
Њихове повеље укључују следеће:
- Њихов посебан фокус је тржиште хипотекарних кредита. Они не могу да ступе у неповезане делатности или да прекину подршку на тржишту стамбених хипотека. Хипотеке које откупе и гарантују морају бити испод износа који је одредио Уред за надзор над савезним стамбеним предузећем (ОФХЕО). Забрањено им је да уђу у посао других компанија за финансирање становања - на пример, хипотекарног порекла. Морају испунити годишње циљеве које је утврдило Одељење за становање и урбани развој (ХУД). Ти се циљеви усредсређују на становање с малим и умјереним примањима и смјештај за мањине. Они подлежу ризику и минималним капиталним захтевима и годишњим прегледима од стране ОФХЕО-а.
Интернет страница Фреддие Мац-а каже да је његова мисија да обезбеди ликвидност, стабилност и приступачност тржишту станова. Интернет страница Фанние Мае наводи да је њена мисија да прошири приступачно становање и донесе глобални капитал локалним заједницама како би служио америчком тржишту станова. (Да бисте наставили да читате некретнине, погледајте одељак Улагање у некретнине , паметне трансакције некретнина и наш водич за истраживање улагања у некретнине .)
Профит компаније са јавном мисијом
Не грешите - Фанние Мае и Фреддие Мац управљају профитом, како то захтевају њихови акционари. Испуњавајући своју јавну мисију, зарађују на два основна начина: приход од гаранција од накнада и задржани портфељ.
- Прво, покријмо приход од гаранције или „г-накнаде“. Фанние Мае и Фреддие Мац задржавају одређени проценат од висине плаћања хипотеке за сваку хипотеку за коју су загарантовали правовремену исплату главнице и камате власнику МБС (инвеститору). На пример, свако месечно плаћање хипотеке може се поделити на главницу и камату. Главница и камата, прикупљени од хипотекарног сервисера, преносе се на једну од ове две компаније, рецимо Фанние Мае. Фанние Мае тада преузима главницу и камате заједно са носиоцем хипотеке; међутим, задржава одређени проценат камате као накнаде за гаранцију - обично између 0, 12% и 0, 50% годишње. Сматрајте то полицом осигурања. Надамо се да ће Фанние Мае прикупити више прихода од гаранције него што их исплаћује својим власницима хартија од вредности који се налазе под хипотеком због неплаћања кредита. То је веома велика полица осигурања. Крајем 2006. године, две компаније имале су кредитне гаранције у износу од 2, 9 билиона МБС-а, изјавио је министар финансија Роберт К. Стеел (сведочење 15. марта 2007, пред америчким Комитетом за финансијске услуге о реформи ГСЕ).
Друго, Фанние Мае и Фреддие Мац имају огроман задржани портфељ хипотека и МБС-ова. Много улажу у своје - и међусобне - хартије од вредности. Због њихове подразумеване савезне гаранције, као што је раније расправљано, они су у могућности да издају дуг по приносу нижим од других корпорација да би финансирали задржани портфељ. Другим речима, они могу да зараде на проширењима на својим портфељима који су потенцијално већи од осталих институција због ове предности финансирања. Рећи да је величина њихових портфеља огромна, то је подцјењивање. У 2006. години, комбиновани хипотекарни портфељ ове две компаније био је 1, 4 билиона долара, опет према Стеел-у (15. марта 2007).
Надзор над Фанние Мае и Фреддие Мац-ом
Фанние Мае и Фреддие Мац су регулисани од стране ОФХЕО-а и ХУД-а. ОФХЕО регулише финансијску сигурност и стабилност Фанние Мае-а и Фреддие-а Мац-а, укључујући имплементацију, провођење и надгледање њихових капиталних стандарда и ограничавање величине њиховог задржаног портфеља. ОФХЕО такође поставља годишње усклађене лимите за кредит. ХУД је одговоран за стамбену мисију Фанние Мае и Фреддие Мац-а. ХУД мора одобрити све нове програме зајма у којима могу учествовати (куповина и / или гаранција). Поред тога, ХУД поставља годишње циљеве да Фанние Мае и Фреддие Мац изврше своју стамбену мисију. Ови циљеви усредсређени су на становање с ниским и умјереним примањима и смјештај за мањине.
Превише ризика концентрисано у две компаније са савезним везама?
Нема сумње да Фанние Мае и Фреддие Мац играју критичне улоге у нашем систему финансирања становања. Међутим, постоји опасност да се толико ризика концентрише на само две компаније. Они управљају огромним износом кредитног и каматног ризика. Ако нешто пође по злу са њиховим поступцима управљања ризиком и / или управљања портфељем, нема сумње да би се бол и стрес осећали на финансијским тржиштима широм света. Многи критичари сматрају да, због своје величине и сложености управљања хипотекарним ризиком, представљају превелики систематски ризик за нашу економију. Надаље, неки вјерују да Фанние Мае и Фреддие Мац имају неправедну предност због своје имплицитне савезне гаранције која им омогућава да издају дуг по каматама које нису доступне другим корпорацијама - конкретно, да је управо та имплицитна гаранција омогућила Фанние Мае и Фреддие Мац-у нарасти тако велико.
Једноставно речено, постоји опасност да је двема компанијама дозвољено да преузму превелики ризик на потенцијални трошак америчког пореског обвезника. Да би ствари ставили у перспективу, према Министарству финансија Челика, крајем 2006. године Фанние Мае и Фреддие Мац имали су око 4, 3 билиона долара хипотекарне изложености, што је било око 40% укупног неизмиреног хипотекарног дуга у САД-у (15. марта 2007.). Или другачије посматрано, две компаније имају неизмирене обавезе од 5, 2 билиона долара и обавезе МБС-а, што премашује јавни дуг САД-а од 4, 9 билиона долара, изјавио је председник управног одбора Федералних резерви Бен Бернанке (април 2007).
Надаље, нико никада није тврдио да се кредитним ризиком или ризиком камате хипотеке лако управља или ублажава употребом деривата.
Закључак
У лето 2007. године тржиште за све хипотеке осим оних за које су гарантовале Фанние Мае и Фреддие Мац, потпуно је стало, наглашавајући важност улога које ове две компаније играју. Фреддие Мац је јесени 2007. шокирао тржиште најавивши велике губитке повезане са кредитима, подстичући ватру због аргумента да две компаније представљају огроман ризик за цео финансијски систем. Да ли ће користи које Фанние Мае и Фреддие Мац стварају за америчког власника домова надмашити ризике које представљају за наш цео финансијски систем и америчке пореске обвезнике? Само ће време показати.
О овим двјема институцијама потражите у добити од хипотекарног дуга уз МБС .
