Посљедње што они који живе у задругама желе да чују на својим годишњим састанцима дионичара је да њихова задруга пријети да пропусти. Али за многе људе то је реалност. Сваке године задруге банкротирају и остављају своје "власнике" на хладном.
Шта је задруга?
Предузећа су стамбени аранжмани у којима становници поседују део правног лица, који се назива корпорација. Ови акционари добијају власнички закуп, или право, које им омогућава да живе у једном од станова или јединица. Технички је власник само власник акција у овој корпорацији, а не саме некретнине. Корпорација је власник некретнина. Власник акција плаћа месечне трошкове одржавања који се користе за покривање трошкова управљања зградом као што су чишћење, топлота, вода, плате запослених, уклањање смећа, трошкови поправка, порези, осигурање и основна хипотека зграде.
Врсте задатака
Постоје два опћенито позната типа задатака који укључују кооперације: хипотеке и техничке задане поставке.
- Техничке задане вредности нису страшно озбиљне. Адам Леитман Баилеи, Еск., Адвокат за продају некретнина из Њујорка и Њу Џерсија и шеф компаније за стамбене и пословне некретнине у Њујорку, Адам Леитман Баилеи, каже да се ова врста пропуста "састоји од пропуста да се поправке изврше у кршењу хипотекарног уговора иако су све новчане исплате плаћене на време. " Обично се ове врсте пропуста могу решити договором да се поправке заврше или, барем, плате. Задржавање хипотеке је много озбиљније јер зајмодавац не прима плаћање за зграду, као што је то оригинални уговор. Ово је фрустрирајућа ситуација за акционаре који су марљиво плаћали месечно одржавање без промашених уплата. То је често најбржи пут ка подношењу стечаја за задруге. У овој ситуацији, зајмодавац шаље Обавештење о неплатишту менаџменту зграде, а ако хипотека не буде решена, започиње поступак искључења.
Најгори сценариј: искључење са слободе
Форецлосуре је најгора ствар која се може догодити када задруга поднесе захтев за банкрот. Противтужба је парница коју је зајмодавац покренуо ради стицања правне својине зграде. Стуарт М. Сафт, партнер компаније Девеи & ЛеБоеуф ЛЛП, каже да у Њујорку забрањивање поступка може трајати неколико година, али на крају, уколико задруга има легитимну одбрану, судија ће одржати аукцију за продају зграде, а акционари ће се вратити станарима и неће више „поседовати“ своје станове.
У случају да задруга поднесе захтев за стечај због неисплаћивања хипотеке, зајмодавац има овлашћење да забрани зграду и исели акционаре. Бејли додаје: "Зајмодавац основне хипотеке не може ићи после сваког власника стана јер хипотека зграде није лична гаранција акционара." У стечају, задружна банка ће бити исплаћена пред акционарима.
Дакле, било који приход од продаје стечаја искључен ће банци. Акционари који су стекли личну хипотеку биће одговорни за та плаћања чак и ако су изгубили власништво над акцијама стана.
У овом сценарију, акционари немају много опција. Ако задруга одлучи да поднесе Поглавље 11 (реорганизацију), хипотекарни кооперант може да је пребаци у конверзију у Поглавље 7, које је ликвидација, где се зграда одмах продаје.
У стечају или оврху, акционари задруга остају закупци ако живе тамо, али им се власнички закуп отказује. Ако дугују неку хипотеку на свом стану и не плате је, "они могу имати негативне последице пореза на доходак", потврђује Сафт.
Задругари који могу имати проблема са неиспуњавањем могу покушати да надокнаде плаћање позајмљивањем додатних средстава, подижући месечно одржавање или додајући процену. Процена је привремено повећање месечног одржавања. Ово повећање предвиђено је за поправке или друге трошкове које треба да покрију задруге.
Да ли су банкроти задруга заједнички?
Стечаји задруга ретки су догађаји. Сафт каже, "Колико знамо, у НИЦ-у је забрањено мање од 10 удружења од Другог светског рата, тако да се то мало вероватно сада догађа. Међутим, плаћа се будно." Техничко неплаћање може довести до банкрота уколико све новчанице у уплати доспеју као резултат техничког пропуста, али то је мало вероватно.
Шта акционари могу учинити?
Нажалост за акционаре, не може се много тога урадити ако су већ купили задарски стан. Ако су купили акције у проблематичној задрузи, требало би да потраже савет од квалификованог адвоката за смернице. Кључ је у доношењу образованих одлука приликом куповине и истраживање коопераната пре куповине.
Бејли каже да, када представља купца, осигурава да је зграда стабилна анализирајући финансијске зграде зграде за последње две године. Он упоређује финансијски извештај са било којим већим структурним побољшањима или потребним поправкама и тражи да ли зграда има солидне резерве новца. Зграде које не могу да приуште за плаћање хипотеке или подмире трошкове су дефинитивно црвене заставе.
Ловци на станове на задругу могу избећи да упадну у „лошу“ задругу тражећи саме финансије. Преглед двогодишње историје може дати добар увид у то колико добро (или лоше) зграда функционише. На пример, мала новчана резерва може да укаже да задруга неће имати довољно средстава да покрије хитне поправке. У овом случају, задруга би морала да набави средства од банке у облику другог зајма или од акционара.
Акционари морају поставити кључна питања приликом истраживања стана. На пример, питајте да ли задруга врши месечне хипотекарне исплате. Ако су пропустили уплату, питајте зашто. Питајте да ли постоје неке друге врсте дуга осим хипотеке, такође ако постоје предстојећи велики поправци и ако јесте, како ће их задруга платити.
Сафт предлаже неколико савета: "Погледајте последњи финансијски извештај да бисте видели да ли је рачуновођа издала чисто ревизорско писмо; да ли ваш адвокат види да ли има заложних права поднесених против зграде или порези на некретнине нису плаћени. Покушајте да сазнате од управљачког агента ако многи акционари не плаћају издржавање. Нека ваш адвокат прочита записник задруге да види има ли проблема."
Доња граница
Задружни одбор има право да вас, као потенцијалног купца, пита о вашој финансијској историји. Жели да осигурате да ћете моћи да испуните и одговорност за месечно одржавање, поред сопствене личне хипотеке. Међутим, као купац, такође имате право да се уверите да је животни простор у којем ћете завршити економски стабилан. Обавезно питајте о сваком детаљу. То је ваша будућност, зато искористите своја права.
