Федерална стамбена управа је највећи хипотекарни осигуравач у Сједињеним Државама, са више од 1, 3 билиона долара у свом портфељу. Као део америчког Уреда за становање и урбани развој (ХУД), он помаже отприлике милион људи широм земље да постану власници кућа сваке године, а такође подржава доступност 300.000 јединица за изнајмљивање чинећи власништво над кућом приступачним. Ниске уплате и ниски захтеви за кредитни резултат чине ФХА кредите много привлачнијим од класичних хипотека.
Иако је ово можда добра вест за неке власнике кућа, инвеститори у некретнине који желе да искористе предности ФХА кредита можда ће морати да потраже негде другде. То је зато што услови ових кредита ограничавају квалификације.
Прочитајте даље како бисте сазнали више о ФХА кредитима, ко је квалификован и да ли их можете користити за финансирање закупа имовине.
Кључне Такеаваис
- Федерална стамбена управа осигурава хипотеке за које је потребан низак износ кауција и либералних стандарда за склапање уговора. Због погодности које долазе са ФХА кредитима, оне се не могу користити за друге куће, закуп, одмор или друге инвестиционе некретнине. ФХА зајмопримци се морају уселити кући 60 дана након затварања хипотеке и мора је задржати као примарно пребивалиште најмање једну пуну годину. ФХА такође осигурава хипотеке за станове до четири јединице, под условом да је једна од њих у власништву.
Шта су ФХА кредити?
Власници кућа имали су потешкоћа у куповини и одржавању плаћања на својим имањима током Велике депресије. Они су били ограничени на кредите у вредности од 50% тржишне вредности имовине, а услови хипотеке су углавном веома кратки. Много зајмова завршило је плаћањем на велике балоне, што већина људи није могла да приушти. То је довело до огромне количине неиспуњења обавеза, што је потакнуло повећање стопе искључења. 1934. Конгрес Сједињених Држава одлучио је да формира Савезну управу за становање у настојању да промовише приступачно власништво над кућама. Тако је настао кредитни програм Савезне управе за станове (ФХА).
Кредити које нуди ФХА имају ниже захтјеве за плаћање нижег плаћања и више либералне стандарде за склапање кредита од већине класичних хипотека. На пример, од 2019. године, власницима кућа треба само кредитни резултат од 580 или више да би се квалификовали. Одобрени кандидати могу финансирати чак 96, 5%, што значи да им је потребно одложити само 3, 5%. Они са кредитним резултатима нижим од 579 и даље испуњавају услове, али треба их положити још мало - 10%.
ФХА кредити углавном су ограничени на купце који кућу намјеравају користити као примарно пребивалиште. То значи да се ФХА зајам не може користити за финансирање другог дома, куће за изнајмљивање, куће за одмор или инвестиционе имовине. Међутим, постоји неколико изузетака и неколико начина да се заобиђе ово опште правило.
ФХА услов за запосленост
Према правилима и смерницама ФХА, имовина која се финансира мора да буде у власништву власника. То значи да изнајмљивање и сезонске некретнине не важе. ФХА користи ово правило као начин да спречи инвеститоре да имају користи од програма.
Хипотекарни кредити уз кредите подржане од ФХА морају користити свој дом као примарно пребивалиште најмање једну пуну годину дана.
Зајмопримац мора да преузме дом у року од 60 дана након затварања хипотеке и мора да живи у дому већину године. Имовина се мора користити као главно пребивалиште најмање годину дана. Ако је на хипотеци пописано више зајмопримаца, ФХА захтева најмање једног да би задовољио услове за усељавање.
Рефинансирање постојећег зајма ФХА
Претпоставимо да неко користи ФХА кредит за финансирање куповине примарног пребивалишта. Власник може да се исели из куће низ цесту, али наставља да је поседује, изнајмљујући зарад прихода. Другим речима, кућа постаје инвестициона имовина. Камате падају, а власник жели рефинансирати за бољи посао.
Иако више не живи у кући, правила ФХА-е омогућавају му да се рефинансира у други ФХА кредит. ФХА-до-ФХА рефинанса је такође позната као ФХА рационализација рефинанце.
Постоји неколико услова да бисте се квалификовали за рефинансирање:
- Мора да је прошло најмање 210 дана од затварања вашег првобитног зајма за становање. Сигурно сте извршили најмање шест месечних плаћања хипотеком издатом од ФХА. Ако сте имали само ФХА кредит мање од годину дана, не можете имати ниједан исплате доспеле за више од 30 дана. Ако сте задржали ФХА кредит више од годину дана, дозвољена вам је једна закашњена 30-дневна уплата у року од 12 месеци, али та закашњела уплата не може бити у последњих 90 дана. што се често описује као нето опипљива корист. На пример, ако је ваша претходна месечна уплата износила 1100 УСД, ваша нова месечна уплата после рефинансирања требало би да буде 1, 050 УСД или мања. Рефинансирање у хипотеку са краћим роком такође квалификује нето опипљиву корист.
Ако власник куће испуњава горње критеријуме, ФХА поједностављивање рефинансирања је вероватно најлакши за затварање кредита. Не захтијевају провјеру запослења или примања, не провјеру кредитног резултата и оцјену дома. Главна ствар која је битна је да је власник куће на време извршио своје постојеће ФХА зајмове.
Дупла сврха
Други начин коришћења зајма ФХА за куповину имовине са дохотком је куповина стана са више јединица. ФХА омогућава власницима кућа да купе некретнину са највише четири јединице, под условом да је једна заузета власником. Ипак, нема ограничења колико велика може бити величина партије. На овај начин власник може да живи у једној јединици, што га чини имовином коју поседује власник и, према томе, ФХА испуњава услове. Власник може изнајмити другу јединицу за приходе.
Згодан инвеститор на врућем тржишту најма понекад зарађује довољно зараде овом методом за живот у кући бесплатно. Као што је горе поменуто, ФХА позајмљује до 96, 5% од процењене вредности, што значи да купац може да смањи чак 3, 5%.
Посебна разматрања
ФХА има посебне одредбе које вам могу омогућити да зарађујете приход од најма од куће. Ако вас посао захтева да се преселите и требате други дом, или ако је ваш дом премали за ширу породицу, можда ћете моћи да изнајмите свој први дом након што испуните једногодишњи услов за усељавање. Ако немате посао јер сте иначе неспособни, можда ћете моћи да изнајмите собе у вашем дому станарима да надокнаде изгубљену плату.
Наравно, хипотеку увек можете отплатити рано. ФХА не наплаћује никакве авансне казне, тако да ако можете у потпуности елиминисати зајам, слободно можете учинити све што желите са имовином.
