Преглед садржаја
- Како пронаћи затворене домове
- Фазе искључења
- Зашто су забрањени домови јефтинији
- Ризици куповине затворених домова
- Куповина искључене куће
- Опције финансирања
- Доња граница
Прије хипотекарне кризе 2008-2009., Куповина ограђене куће била је тежак приједлог. Ловци на преговоре о некретнинама морали су да прате аукције објављене на судовима или просијати кроз свеже легалне пријаве. Али талас форецлосурес-а изазван падом субприме није само повећао број доступних својстава, већ је и олакшао њихово проналажење и набавку. У ствари, данас је тај процес често сличан потрази за било којом другом врстом куће. Куће са дозволом забране су доступне на скоро свим тржиштима некретнина широм земље, пружајући прилике и власницима кућа и инвеститорима.
кључне Такеаваис
- Никад није било лакше пронаћи кућу која ће бити затворена на продају: Много веб локација је специјализовано за њих. Постоји неколико врста оврха, укључујући предбрачење, кратку продају, продају шерифа и власништво некретнина. Велика предност куповине искључене куће је ниска цена. Недостаци укључују могуће лоше стање куће, дужину процеса куповине и конкуренцију професионалних пераја. За неколико кућа које су спонзориране од стране владе доступне су разне опције финансирања.
Како пронаћи затворене домове
Можете затворити својства у затвореним услугама у периодичним публикацијама и веб локацијама, путем мрежних претрага некретнина, банкарских канцеларија и веб локација, и локалних новина. У локалним услугама вишеструког уврштавања, некретнине које се искључују можда саме по себи не могу бити истакнуте; ово се може навести само у опису имовине.
Директнија рута су бројне веб странице које су се сада специјализовале за куће и некретнине који су у форецлосуре, попут Фанние Мае'с ХомеПатх.цом и уса-форецлосуре.цом. Неке финансијске институције, попут Банк оф Америца, такође нуде странице посвећене томе да вам помогну у потрази за кућом која је затворена.
Зајмодавци све више продају заплијењену имовину путем агената за некретнине, тако да не устручавајте се питати посредника за продају некретнина или агента за могућности. Неки стручњаци за некретнине чак су се специјализирали за имовину о закупу.
Куће у различитим фазама забране затварања
Тачније, лоцирање искључене куће зависи од тога где се тачно налази у поступку искључења: И даље могу бити власници изворног власника куће (у ранијим фазама, у случају пред-искључења и имовине на краткој продаји) или од ентитета такав као банка или влада (у каснијим).
Ево пет врста искључења и приступа куповини.
1. Пре-форецлосурес
Имовина је у претпоставци након што је хипотекарни зајмодавац обавестио кориснике кредита да су неиспуњени, али пре него што се имовина понуди на продају на аукцији. Ако власник куће може продати некретнину за то време, можда ће моћи да избегне поступак искључења и њен негативан утицај на њихову кредитну историју и будуће изгледе. Стога су неки власници кућа спремни преговарати. Пред-форецлосурес се обично наводе у зградама округа и града суда. Поред тога, многи мрежни ресурси, укључујући ввв.форецлосуре.цом, наводе својства која су у фази предизвршења.
2. Кратка продаја
Кратке продаје се догађају када је зајмодавац спреман прихватити мање имовине, него што се дугује хипотеком. Зајмопримци не морају нужно да извршавају хипотекарне исплате да би зајмодавац могао пристати на кратку продају; међутим, они обично морају да докажу неку врсту финансијских тешкоћа, попут губитка посла, што ће вероватно резултирати неиспуњавањем обавеза. Често пребивалиште о којем је ријеч је под водом, што значи да вриједи мање од неизмиреног стања хипотеке. Да би се квалификовао као кратка продаја, зајмодавац мора пристати на „продају имовине кратког“ прихватањем мање него што се дугује, а дом мора бити наведен на продају. Ова својства се обично рекламирају као кратка продаја „до одобрења банке“.
Куповина некретнине за кратко продају углавном је исто што и традиционална куповина, али језик у уговорима ће се разликовати уз прецизирање да су услови подложни одобрењу зајмодавца. Банци може бити потребно неколико месеци да одговори на кратку понуду за продају, тако да поступак може трајати знатно дуже од традиционалне куповине. Многе веб локације за некретнине, укључујући појединачне фирме или услуге котације, нуде могућност претраживања по статусу кратке продаје.
3. Аукције продаје шерифа
Аукција продаје шерифа догађа се након што је зајмодавац обавестио дужника о неиспуњењу обавеза и дозволио грејс период да се дужник надокнади на хипотеци. Аукција је осмишљена како би зајмодавац могао брзо да се врати за кредит који је неисплаћен. Ове аукције се често дешавају на степеницама градског суда, којима управљају локални органи за спровођење закона. Некретнина се продаје на аукцији за највише понуђаче на јавно објављеном месту, датуму и времену. Ова обавештења могу се наћи у локалним новинама и на многим мрежним локацијама вршећи претрагу на "аукцијама за шерифову продају".
4. Својства у власништву банке
Некретнине које се не продају на аукцији враћају се у банку; то јест, они постају некретнине (РЕО) у власништву. Њима често управља РЕО одељење институције. Интернетски извори, као што је ввв.реалтитрац.цом, имају опсежне листе таквих некретнина у власништву банке. По њима се може претраживати град, држава или поштански број.
5. Владине некретнине
Неке се куће купују кредитима загарантованим од стране Федералне стамбене управе (ФХА) или Министарства за борачка питања (ВА). Када ове некретнине пређу у оврху, влада их поново купује и продају брокери који раде за савезну агенцију. Морате контактирати државног посредника да бисте купили државну имовину. Купци могу истражити могућности на ввв.худ.гов (кликните на "ТОПИЦ ПОДРУЧЈА" и одаберите "Куће на продају").
Зашто су забрањени домови јефтинији
Највећа продајна тачка забрањених кућа је, наравно, њихова обележена цена - често значајно нижа од осталих сличних својстава у истом простору (познатих као упоредиви или комшије, у говору брокерских агенција). Већина форецлосурес-а се продаје по 5% испод тржишне вредности, уз још веће попусте у одређеним регионима. Купци такође могу да искористе додатне уштеде уз перкете попут смањених аванса, нижих камата или укидања процена трошкова и одређених трошкова затварања.
Шта их чини таквим договором? Ако је пребивалиште у фази предстечајне наплате или продаје, власници су у финансијској вези. А време им није на страни: Морају да истоваре имовину и добију оно што могу док не могу, да је не изгубе у потпуности. Укратко, ови продавци баш и не преговарају са позиције снаге. Иако се може чинити окрутним искористити туђу несрећу, купци могу имати користи.
Они могу имати и више користи ако имање у ствари буде одузето. Шерифова канцеларија није заинтересована да виси о кући; банке не желе да се баве посједником. Финансијске институције обично желе да се ослободе ограђене имовине одмах (за разумну цену, наравно - морају да одговоре инвеститорима и ревизорима да су чиниле сваки покушај да надокнаде што већи део првобитног износа зајма). Поново купци могу искористити ову ситуацију.
Коначно, затворене куће се обично продају у стању "какав јесте" - ако дође до оштећења, поправке од стране власника нису део једначине - и, као што знају љубитељи половних аутомобила и винтаге намештаја, "као што је" преводи се у попуст. Наравно, мач са двоструким оштрицама може бити о чему ћемо говорити у наставку.
Ризици куповине затворених домова
Нижа цена на тржишту је велики плус куповине куће која је затворена. Али и ова својства носе свој део замки.
Проблеми са имовином
Иако носи компензацијски попуст, стање "какво јесте" може бити прилично мрачно. Ако власници и даље држе власнике, често је лоше одржавана - уосталом, ако људи не могу извршити хипотекарне уплате, вероватно ће заостајати и код редовног одржавања, а да не спомињемо веће поправке. Поред тога, неки људи који се суочавају или су присиљени на искључење из затвора су огорчени и износе своје фрустрације у свој дом пре него што их банка поново одузме. То често укључује уклањање уређаја и чвора, а понекад чак и нагли вандализам.
Скривени трошкови
Уз непредвиђене поправке и радове на обнови, преступници попут заосталих пореза и заложних права (које аукцијске некретнине често имају приложени ИРС-у или држави или другим повериоцима) могу додати додатне трошкове иначе пожељној кући. Шта год се дугује, држави се прво мора исплатити и подмирити пре него што процес куповине може ићи даље. Ово се углавном односи на некретнине које се продају на аукцији; банка ће увек исплатити заложно право на имовини пре него што га поново прода другој страни.
Спор процес
Претходне компликације често значе много папирологије. Обично ће форецлосурес имати низ додатних докумената који морају бити комплетирани како би се припремили за затварање, што није увек тако благовремено. Ако се ради о ситуацији у краткој продаји, зајмодавац мора да одобри посао и то може потрајати, као што је раније поменуто. Озбиљна штета пронађена у кући може резултирати нижом проценом вредности куће, што може утицати на способност купца да обезбеди кредит. Неки зајмодавци неће позајмљивати испод одређеног износа од долара, јер потенцијал зараде од мањег кредита није вредан ризику.
Иако бисте мислили да банка жели испразнити пребивалиште у којем се налази поново, времена реаговања између банке и других укључених страна могу такође бити спори са РЕО својствима. Колико времена је потребно да бисте добили одговор на вашу понуду може се увелике разликовати; ако банка која посједује вашу имовину буде преплављена форецлосуресима, тада ће банка можда трајати много дуже да обради ваш захтјев. Познато је да банке са знатним заостатком трају до 90 дана да одговоре на понуду. Ако планирате да финансирате куповину, било би паметно да потрошите време на добијање одобрења за хипотеку.
Конкуренција
Као и на сваком тржишту, кад год постоји шанса да се набави нешто уз попуст од почетне стопе, потражња ће порасти. Тако повећано интересовање и конкуренција - не само од потенцијалних станара, већ и од инвеститора и стручњака за окретање - неизбежни су кад се ради о вредностно уграђеним некретнинама. Врло често се кућа која се може затворити може коштати повољније испод осталих домова у околини, али када се објави реч, бројне понуде могу брзо доћи и долази до рата са надметањем. Дакле, оно што је некада била јефтина кућа у сјајном кварту може брзо постати скупа имовина.
Потенцијалним купцима кућа који су затворени може бити паметно да предају понуде за више некретнина одједном јер је могуће да конкуренти који купе осигурају некретнину са вишом понудом или понудом у кешу. Али немојте се обесхрабрити ако неко други оговара вашу понуду за одређену некретнину; повремено провјеравајте да ли се поново појављује у залихи банке. Уговори за оврху обично падају прилично често.
Куповина искључене куће
Ако купујете од банке, мораћете да пооштрите своје преговарачке вештине и започнете процес нижом понудом на некретнини коју желите. Банке које су накупиле огроман инвентар заузетих некретнина биће склоније преговарању о цени; што дуже банка држи имовину, веће су шансе да ће озбиљно размотрити ниже понуде, посебно у вези са имовином која се држи дуже време. Због тога бисте вероватно требали да направите своју почетну понуду по цени која је најмање 20% испод тренутне тржишне цене, или можда чак и више ако се имовина за коју лицитирате налази у области са великом појавношћу оврха.
Опције финансирања заклепљених домова
Можете користити хипотеку за куповину РЕО некретнине, иако приватни зајмодавци имају тенденцију да се баве финансирањем уговора о забрани продаје. Међутим, на располагању је неколико опција финансирања које финансира влада за оне који се квалификују: 203 (к) зајмови од стране Федералне стамбене управе (ФХА), Фанние Мае ХомеПатх РеадиБуиер програм и ХомеСтепс програм преко Фреддие Мац-а.
203 (к) Кредити
ФХА је дизајнирала својих 203 (к) зајмова како би помогла ублажавању забринутости банака које би се иначе устрашиле од високо ризичног РЕО-а. куповине. Наплаћивањем зајмопримаца премију за осигурање хипотеке, они могу гарантовати кредите приватних зајмодаваца који учествују у програму.
За кориснике кредита, једна од великих предности је могућност да у једној хипотеци финансирају куповину куће, плус сваки потребан поправак. Основнија верзија, поједностављени зајам од 203 (к), предвиђена је за ограничене поправке за које нису потребни инжењерски или архитектонски планови. Појединци могу позајмити до 35.000 долара изнад продајне цене куће како би покрили основне лекове као што су нови уређаји, споредни колосијек и прозори.
Уз опсежније поправке, као што су изградња додатка или брига о оштећењу конструкције, традиционални зајам од 203 (к) је обично најбоља опција. За разлику од поједностављене варијанте, власници кућа морају узети најмање 5000 долара; максимални износ заснован је на ограничењима ФХА за сваку жупанију. Уз то, морате платити за независног консултанта да прегледа имовину и провери да ли рад одговара програмским смерницама.
Додатни недостатак ових кредита је цена. Поред плаћања хипотекарног осигурања, корисници кредита обично плаћају камате које су за четвртину процентног поена веће од оних за конвенционалне зајмове. Они ће такође морати да одвоје преко једне или две тачке, што је унапред плаћена накнада, а свака вреди 1% од износа главнице.
Слика 1. Упоређивање традиционалних зајмова од 203 (к) и поједностављене верзије.
ХомеПатх РеадиБуиер
ХомеПатх РеадиБуиер програм који нуди Савезно национално удружење за хипотеку (ФНМА) - или Фанние Мае, како је то њежно познато - усмјерен је према купцима који први пут купују. Након завршетка обавезног образовног течаја о куповини код куће, доступног за преузимање на мрежи, полазници могу добити до 3% у затварању трошкова помоћи за куповину имовине која је у власништву Фанние Мае. Ово предузеће које спонзорише држава нуди и друге паузе; купци код куће можда ће морати да уложе само 500 долара, на пример, а приватно хипотекарно осигурање може бити отказано након што ваш капитал у кући достигне 20%.
Кућни кораци
Фреддие Мац пружа ликвидност хипотекарном тржишту куповином кредита од банака, удруживањем и продајом инвеститорима као хартије од вредности. Са ХомеСтепс-ом, организација - преко својих приватних партнера за кредитирање - нуди посебно финансирање онима који желе да купе само заштићене имовине које поседују. ХомеСтепс је тренутно доступан само у следећим државама: Алабама, Флорида, Георгиа, Иллиноис, Кентуцки, Северна Каролина, Јужна Каролина, Теннессее, Текас и Виргиниа.
Купци могу наћи списак објеката за једну породицу, стан и више породица на веб локацији ХомеСтепс.
Доња граница
На површини, затворени домови могу изгледати страшно привлачни. Међутим, трошкови могу бити крајње непредвидљиви и темељне штете могу учинити имовину непожељном. Процес куповине је често спор, што би могло побудити друге мисли у купцима, док велика потражња за увођењем затворених некретнина може одгурнути неке наде купца.
Уз све то речено, затворене куће могу завршити као невероватне понуде. Купци имају јединствену прилику да плате куће ниже од тржишне вриједности за куће које им у нормалним околностима не би биле доступне. Ако на страни аквизиције постоје уштеде, то повећава вероватноћу да купац схвати уважавање своје имовине и добит од своје инвестиције ако прода у будућности.
Ако се обави одговорно, куповина затворене куће може омогућити купцу да искористи безброј користи током многих наредних година.
