Шта је куповина?
Откуп је врста рабата који је повезан са хипотекарним кредитима. То укључује зајмодавца који нуди зајмопримцу новчани подстицај у готовини у замјену за прихватање веће каматне стопе на кредит.
Уопштено, откупи су повољнији зајму ако очекује да ће препродати купљену имовину у кратком року. Оно што је посебно важно, новчани подстицај не може премашити трошкове намирења у вези са кредитом.
Кључне Такеаваис
- Откуп је врста рабата у којој дужник хипотекарног зајма прихвата вишу каматну стопу у замену за горњи новчани подстицај. Однос између величине новчаног подстицаја и износа повећања камате договара се између зајмодавац и дужник. Међутим, типична формула је да сваки проценат новчаног подстицаја изазове повећање камате од 0, 25%. Откупнине се такође понекад исплаћују хипотекарним посредницима и банкарским кредитним службеницима. Зајмопримци стога морају бити опрезни да утврде да ли је на такве каматне стопе утицала било која таква аранжман.
Разумевање куповине
Откупе обично користе хипотекарни зајмопримци који желе умањити трошкове подмиривања зајма. Будући да откуп резултира вишом каматном стопом на кредит, дужник ефективно позајмљује новац по тој вишој стопи и користи га за плаћање неких или свих трошкова намире.
Будући да се виша каматна стопа примењује на целокупни салдо хипотеке, одлучивање за откуп је углавном економично ако дужник не намерава да задржи хипотеку током дужег временског периода. У тим ситуацијама, новчани подстицај за готовину може више него надокнадити повећане трошкове камата, с обзиром да ће се ти трошкови камате сносити само у ограниченом временском периоду.
Треба узети у обзир и то да се откупи такође понекад исплаћују хипотекарним посредницима. У тим ситуацијама брокер може ефикасно бити подстакнут да подстакне зајмопримце да прихватају вишу тржишну стопу на своје хипотекарне кредите, који су такође познати као премије за расподјелу приноса (ИСП). Ако се тим откупним аранжманима јасно не открије купац, они могу створити сукоб интереса између две стране.
Пре 2010. године отплате откупа хипотекарних посредника често су биле затамњене у условима кредита хипотека које су продали, што је отежало откривање зајмопримаца када су плаћали ИСП по њиховим хипотекарним кредитима. Од тада, промене у савезним смерницама за нове процене кредита захтевају да се ИСП-ови хипотекарних посредника јасно открију купцу.
Упркос тим побољшањима, ризик од потенцијалних сукоба и даље остаје. Конкретно, работи за откуп и други такви подстицаји такође се понекад дају кредитним службеницима у самим кредитним институцијама. У тим околностима, зајмопримац може имати мало практичне способности да открије да ли на те мере подстицаја утичу стопе које плаћају. Као предострожност, корисници кредита треба да поставе пажљива и директна питања својим кредитним службеницима о томе, ако постоје програми подстицаја у вези са њиховим зајмом.
Пример реалног света откупа
За илустрацију, размотрите купца који жели осигурати хипотеку у износу од 100 000 УСД. Стандардна каматна стопа коју банка нуди је 4, 50%. Међутим, купац жели да искористи откуп у износу који износи 2, 50% од вредности кредита. У том сценарију, купац би добио новчани подстицај од 2.500 долара у замену за прихватање веће каматне стопе од уобичајене.
Иако би тачан ниво нове каматне стопе био подложан преговорима, типична формула је да сваки проценат рабата резултира повећањем за 0, 25% хипотекарне каматне стопе. Према томе, у горњем примеру, новчани подстицај од 2, 50% резултирао би повећањем стопе од 0, 625%. Нова каматна стопа би стога била 5.125%.
