Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс) етаблирали су се као средство за мањег инвеститора који директно учествује у већем приносу који стварају некретнине. У прошлости су се ти фондови сматрали мањим изданцима фонда за инвестирање у јединице, у истој категорији као и енергетски или други секторски поверени фондови, али када је Глобални класификациони стандард индустрије доделио РЕИТ-у статус засебне класе имовине, правила променили се и њихова популарност је нарасла.
, објаснит ћемо како функционишу РЕИТ-и и испитати јединствене пореске импликације и уштеде које нуде редовним инвеститорима.
Основне карактеристике РЕИТ-а
РЕИТ-ови су збир имовине и хипотека које се спајају заједно и нуде се као гаранција у облику улагачких фондова. Свака јединица у РЕИТ-у представља пропорционалан удио власништва у свакој од основних некретнина. РЕИТ-ови на НИСЕ имали су тржишно ограничење веће од три билиона долара од марта 2019. У 2019. години се на Њујоршкој берзи и другим тржиштима активно трговало 226 РЕИТ-ова.
Типично је да РЕИТ-ови имају већу вредност од оријентисаних на раст и углавном се састоје од малих и средњих улагања.
ИРС захтева од РЕИТ-а да исплати најмање 90% свог прихода власницима удела. То значи да РЕИТ-ови дају веће приносе од оних који се обично налазе на традиционалним тржиштима са фиксним приходима. Такође имају тенденцију да буду мање волатилне од традиционалних акција, јер се крећу са тржиштем некретнина.
Три врсте РЕИТ-а
РЕИТ-ови се могу поделити у три категорије:
- Власнички РЕИТ- ови : Ови фондови посједују и / или изнајмљују некретнине и прикупљају приход од закупа, дивиденде и капиталне добити од продаје имовине. Троструки извор прихода ову врсту чини веома популарном. Хипотекарни РЕИТ: Ови фондови носе већи ризик због изложености каматним стопама. Ако каматне стопе порасту, вредност хипотекарних РЕИТ-ова може значајно да падне. Хибридни РЕИТ - Ови инструменти комбинују прве две категорије. Они могу бити или отворени или затворени (слично као отворени и затворени узајамни фондови), имају коначан или неограничен живот и улажу у било коју групу пројеката или у више група.
Опорезивање на нивоу поверења
РЕИТ-ови морају следити иста правила као и сви други инвестицијски фондови. РЕИТ-ови морају бити опорезовани прво на нивоу поверења, а потом корисницима. Али морају следити исти метод самопроцене као и корпорације. Дакле, РЕИТ-ови имају иста правила процене вредности и рачуноводства као и корпорације, али уместо да остваре профит, преносе новчани ток директно власницима удела.
Постоји неколико додатних правила за РЕИТ-ове осим правила за остале инвестиционе фондове:
- Приход од изнајмљивања третира се као пословни приход РЕИТ-овима, јер влада сматра да је рента посао РЕИТ-а. То значи да се сви трошкови везани за изнајмљивање могу одузети на исти начин као што пословни трошкови могу отписати и корпорацију. Поред тога, текући приход који се дели власницима удела не опорезује се РЕИТ-ом, али ако се приход расподељује нерезидентном кориснику, тај приход мора да подлеже порезу по одбитку од 30% за обичне дивиденде и 35% за капиталну добит, осим ако је стопа нижа споразумом.
За све практичне сврхе, РЕИТ-ови су углавном ослобођени од опорезивања на нивоу поверења све док они најмање 90% свог прихода расподељују власницима удела. Међутим, чак и РЕИТ-ови који се придржавају овог правила и даље се суочавају са опорезивањем од пореза на било који задржани приход.
Опорезивање власницима удјела
Исплате дивиденди које извршава РЕИТ опорезују се власницима удела као обични приход, осим ако се не сматрају квалификованим дивидендама, које се опорезују као капитални добици. У супротном, дивиденда ће се опорезивати по највишој граничној пореској стопи власника удела.
Такође, део дивиденди исплаћених од РЕИТ-а може представљати неопорезиви повраћај капитала, што не само да смањује опорезиви приход власника удела у години у којој је дивиденда примљена, већ такође одлаже порез на тај део све док се капитална имовина не прода. Ова плаћања такође смањују основу трошкова за власника удела. Неопорезиви делови се опорезују као дугорочни или краткорочни капитални добици / губици.
Пошто се РЕИТ-ови ретко опорезују на нивоу поверења, они могу понудити релативно веће приносе од акција, чији издавачи морају да плате порез на корпоративном нивоу пре рачунања исплате дивиденди.
Пример - Обрачун пореза за власнике јединица
Јеннифер одлучује да уложи у РЕИТ који тренутно тргује на 20 УСД по јединици. РЕИТ има средства од операција од 2 УСД по јединици и дистрибуира 90%, односно 1, 80 УСД, власницима удела. Међутим, 0, 60 УСД по јединици ове дивиденде долази од амортизације и других трошкова и сматра се неопорезивим повратом капитала. Стога само 1, 20 УСД (1, 80 - 0, 60 УСД) ове дивиденде долази од стварних зарада. Овај износ бит ће опорезован Јеннифер као обичан приход, с тим да ће јој се трошкови основати за 0, 60 УСД на 19, 40 УСД по јединици. Као што је претходно речено, ово смањење основице опорезује се или као дугорочни или краткорочни добитак / губитак када се јединице продају.
Доња граница
Јединствене пореске предности које нуде РЕИТ-ови могу се претворити у супериорне приносе за инвеститоре који траже већи принос с релативном стабилношћу. Теоретски, могуће је да власник удела постигне негативну основу трошкова ако се јединице држе довољно дуго. Иако је ово тешко уобичајено, инвеститори морају јасно разумети потенцијал за реализацију могућег добитка или губитка на овај начин.
