Преглед садржаја
- Ваш однос дуга и прихода
- Шта хипотекарни зајмодавци желе
- Тржиште становања
- Економски изгледи
- Размотрите своје животне потребе
- Продајем један дом, купујем други
- Приступање предујму
- Да ли планирате да останете на путу?
- Доња граница
Да ли сте спремни да купите кућу? Колико си можете приуштити? Одговор на ово друго питање можда и није тако лако. Пре него што схватите наизглед сјајну куповину куће, научите како да анализирате шта значи "приступачност".
Кључне Такеаваис
- Поред цене некретнина, мноштво других финансијских и животних аспеката требало би да се укључи у ваше калкулације о томе да ли можете да приуштите да купите кућу. Одређивање односа дуга и прихода (ДТИ) - тачније, предњи ДТИ - Важан фактор за добијање хипотеке. Такође бисте требали проценити локално тржиште некретнина, економске изгледе и последице боравка најмање деценију. Које су ваше животне потребе, садашњост и будућност, а које навике и расходе можете ли одустати од улагања у кућу?
Ваш однос дуга и прихода
Прва и најочитија тачка одлуке укључује новац. Ако имате довољно средстава за куповину куће за готовину, онда засигурно можете себи да приуштите да је купите. Чак и ако не можете платити у готовини, већина стручњака би се сложила да си можете приуштити куповину ако можете да се квалификујете за хипотеку на новом дому. Али какву хипотеку можете приуштити?
Стандард о односу дуга и прихода (ДТИ) од 43% генерално користи Федерална управа за становање (ФХА) као смјерницу за одобравање хипотека. Овај омјер се користи да би се утврдило да ли корисник кредита може плаћати сваки мјесец; неки зајмодавци могу бити блажи или ригиднији, зависно од тржишта некретнина и општих економских услова. ДТИ од 43% значи све редовне исплате дуга, плус трошкови везани за становање - хипотека, хипотекарно осигурање, накнаде за удруживање власника кућа, порез на имовину, осигурање власника куће итд. - не би требало да износи више од 43% вашег месечног бруто прихода.
На пример, ако ваш месечни бруто приход износи 4.000 УСД, тај број помножите са 0, 43. 1.720 УСД је укупан износ који бисте требали потрошити на исплате дуга. Рецимо да већ имате ове месечне обавезе: минималне исплате кредитном картицом у износу од 120 УСД, плаћање ауто кредита од 240 УСД и исплате студентског кредита од 120 до 480 долара. То значи да теоретски можете да приуштите до 1.240 УСД додатног дуга за хипотеку итд., И даље под максималним ДТИ. Наравно, мање дуга је увек боље.
Шта хипотекарни зајмодавци желе
Такође морате узети у обзир омјер дуговања и прихода на крају који израчунава ваш приход у односу на месечни дуг који бисте сами настали од трошкова становања. Обично зајмодавци попут тог омјера не могу бити већи од 28%; током рецесије они би могли пустити да падне на чак 31%. На пример, ако ваш бруто приход износи 4.000 УСД месечно, имали бисте проблема да вам се одобре 1.720 УСД месечних трошкова становања, чак и ако немате других обавеза. За улазни ДТИ од 31%, ваши трошкови становања би требало да буду испод 1.240 УСД.
Зашто не бисте могли користити свој пуни омјер дуга и прихода ако немате други дуг? У основи, јер зајмодавци не воле да живите на ивици. Финансијске несреће се догађају - изгубите посао, аутомобил вам се зброји, медицинска онеспособљеност спречава вас да радите неко време. Ако ваша хипотека износи 43% вашег прихода, не бисте имали собу за превијање када желите или морате имати додатне трошкове.
Стручњаци за финансијско планирање се слажу да си можете приуштити куповину куће ако хипотеку можете добити месечном уплатом која не износи више од 28% вашег бруто прихода.
Већина хипотека је дугорочна обавеза: имајте на уму да та плаћања можете вршити сваког месеца током наредних 30 година. У складу с тим, требало би да процените поузданост вашег основног извора зараде. Такође бисте требали да размислите о својим изгледима за будућност и вероватноћи да ће се ваши трошкови временом повећавати. Могућност приуштити нову кућу данас није ни приближно битна као и ваша способност да то себи приуштите током дужег времена.
Непотребно је рећи да то што си можете приуштити кућу не одговара на питање да ли је сада добар тренутак да се понашате по тој могућности.
Тржиште становања
Под претпоставком да имате ситуацију под надзором вашег личног новца, ваша следећа пажња је економија стамбеног тржишта - било у вашем тренутном месту или у ону где се планирате преселити. Кућа је скупа инвестиција. Имати новац за куповину је сјајно, али не одговара на питање да ли куповина има смисла из финансијске перспективе или не. Један од начина да се то постигне је одговор на питање „Да ли је јефтиније изнајмити него купити?“ Ако куповина делује јефтиније него изнајмљивање, то је јак аргумент у корист куповине.
Слично томе, вриједно је размислити о дугорочним импликацијама куповине куће. Генерацијама је куповина куће била готово гарантован начин зарадити новац. Ваши бака и деда могли су купити кућу пре 50 година за 20.000 долара и продали је пет или 10 пута више од тог износа 30 година касније.
Исто се не може рећи за власнике домова новије бербе. Многи од њих изгубили су новац када се тржиште некретнина срушило 2007. године, а многи други данас поседују куће које вреде много мање од цене коју су купили пре само деценију. Ако купујете некретнину уз уверење да ће она временом порасти на вредности, будите сигурни да у израчуне уврстите трошкове плаћања камате на хипотеку, надоградњу имовине и текуће, рутинско одржавање.
Економски изгледи
У складу с тим, постоје године када су цене некретнина снижене и године када су ненормално високе. Ако су цене толико ниске да је очигледно да добијате добру понуду, то можете узети као знак да је можда добар тренутак да извршите куповину. На купчевом тржишту снижене цене повећавају изгледе да ће време функционисати у вашу корист и узроковати да вас кућа цени на путу.
Каматне стопе, које играју велику улогу у одређивању висине месечне хипотеке, такође имају године када су високе и године када су ниске. Очито је да је ниже боље. На пример, наш Месечни калкулатор хипотекарних плаћања показује да ће 30-годишња хипотека (360 месеци) на кредит од 100.000 УСД уз камате од 3% коштати 421, 60 УСД месечно. По каматној стопи од 5%, коштаће вас 536, 82 УСД месечно. На 7% скочи на 665, 30 долара. Ако падају камате, можда би било паметно сачекати пре него што је купите. Ако се повећавају, има смисла да куповину извршите пре него касније.
Годишња доба такође може утицати на процес доношења одлука. Ако желите да изаберете најшири могући избор домова, пролеће је вероватно најбоље време за куповину. Знакови "на продају" имају тенденцију да се разбуђују попут цвећа док се време загрева, а травњаци постају зелени. Део разлога односи се на циљну публику већине домова: породице које чекају да се преселе док њихова деца заврше текућу школску годину, али се желе населити пре него што нова година почне на јесен.
Размотрите своје животне потребе
Иако је новац очигледно важно, постоји низ других фактора који би могли играти улогу у вашем времену. Да ли је ваша потреба за додатним простором (нова беба на путу, старији рођак који не може да живи сам)? Да ли тај потез укључује вашу децу да мењају школе? Ако ћете продавати кућу у којој сте живели мање од две године, да ли бисте остварили порез на капиталну добит - и ако јесте, да ли је вредно причекати да избегнете угриз?
Можда бисте волели да кувате са гурманским састојцима, одлазите на викенд сваки месец, покровите се извођачким уметностима или радите са личним тренером. Ниједна од ових навика није убица из буџета, али можда ћете морати без њих ако сте кућу купили само на основу 43% односа дуга и прихода.
Пре него што вежбате плаћања хипотеке, приуштите себи мало финансијског простора одузимањем трошкова вашег најскупљег хобија или активности од плаћања коју сте израчунали. Ако биланс није довољан да купите дом својих снова, можда ћете морати да се препустите забави и играма или да почнете да размишљате о мање скупој кући као о кући из снова.
Продајем један дом, купујем други
Сачувајте приход од свог тренутног дома на штедном рачуну и утврдите да ли ћете - након факторинга других потребних трошкова попут плаћања аутомобила или здравственог осигурања - моћи да приуштите хипотеку. Такође је важно имати на уму да ће се морати издвојити додатна средства за одржавање и комуналије. Ови трошкови ће несумњиво бити већи за веће домове.
Када рачунате, користите свој тренутни приход. Немојте претпостављати да ћете зарадити више новца на путу. Повећања се не догађају увијек, а каријере се мијењају. Ако износ куће коју купите заснивате на будућем дохотку, уредите романтичну вечеру са својим кредитним картицама. Завршићеш у дуготрајној вези с њима.
Међутим, ако можете да поднесете ове додатне трошкове куће без умањивања додатног дуга на кредитној картици, можете себи да приуштите куповину куће - све док сте уштедјели довољно новца за свој аванс.
Можете ли приуштити предујам?
Најбоље је спустити 20% цијене куће како бисте избјегли плаћање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ). Обично се додаје у уплате за хипотеку, ПМИ може коштати додатних 50 до 100 долара месечно.
Мање уплате не значи да је куповина куће немогућа. На пример, можете да купите кућу са само 3, 5% снижења ФХА зајма, али постоје бонуси да дођете до већег броја случајева. Поред горе поменутог избегавања ПМИ-а, већи предујам значи:
- Мања хипотекарна плаћања. За хипотеку од 200.000 долара са каматама од 5% на рок од 30 година платили бисте 1.074 УСД. Ако је ваша хипотека била 180 000 УСД са 5% камате на рок од 30 година, платили бисте 966, 28 УСД. Више избора зајмодавца. Неки зајмодавци вас неће финансирати ако не ставите најмање 5% на 10% попуста.
Иако постоје многе погодности већег аванса, немојте у потпуности жртвовати свој рачун за штедњу у хитним случајевима да бисте више ставили на свој дом. Можете завршити у малој ситуацији када се појаве неочекиване поправке или друге потребе.
Да ли планирате да останете на путу?
Приступачност би требала бити прва ствар коју тражите у кући, али такођер је најбоље знати да ћете хтјети живјети у кући коју одаберете најмање 10 година. Ако не, могли бисте се заглавити у кући коју не можете приуштити у граду у који сте спремни напустити. Ако не можете проценити у којем ћете граду живети и који је ваш десетогодишњи план, није право време да купите дом. Ако желите да купите дом без десетогодишњег плана, купите кућу која је цена много нижа од максималне коју можете себи да приуштите. Мораћете себи да приуштите погодак ако га морате брзо продати. Још један изузетак: Ако радите за компанију која купује куће пресељених запослених - једно име је ово загарантована опција откупа - такође је сигурно да купујете без 10-годишње обавезе.
Доња граница
Да ли сте спремни да купите кућу? Одговор за окретање (није казна намењена) је „да - ако си то можете приуштити.“ Али „приуштити“ није тако једноставно као што је тренутно на вашем банковном рачуну; мноштво других финансијских и животних разлога требало би да се укључи у ваше прорачуне.
Кад у обзир узмете све ове елементе, „ако то можете себи да приуштите“ почиње да изгледа компликованије него што се чини. Али ако их узмемо у обзир могу касније спречити скупе грешке и финансијске проблеме. Наравно, постоји једно најбоље време за скок: Када пронађете савршену кућу на савршеном месту за продају - по савршеној цени.
