Преглед садржаја
- 1. Термит оштећења инспекције
- 2. Оцена је прениска
- 3. Постоје наслови на наслову
- 4. Кућна инспекција показује недостатке
- 5. Једна забава добива хладне стопала
- 6. Ваше финансирање пролази кроз
- 7. Кућа се налази у зони високог ризика
- 8. Кућа није неосигурава
- 9. Разлике у ГФЕ и ХУД-1
- 10. Грешке спречавају затварање на време
- Доња граница
Прихватање понуде за куповину куће је прихватање високог тркача током маратона. Али држите шампањац - имовина још увек није ваша. Током 30 или више дана између када је ваша понуда за куповину прихваћена и кључеви су вам предати - обично се називају есцров - мора се савладати много препрека. Ако наиђете на било који од њих, куповина може пропасти и вратити вас на почетну линију.
Баш као спортиста који тренира за трку, можете се тренирати и застрашујуће последње кораке у куповини куће. Поступци и правила за депоновање разликују се од државе до државе, али ево 10 најчешћих проблема који се сусрећу у овом периоду и који се, ако било шта, могу учинити да се то спречи или ублажи.
Кључне Такеаваис
- Поступци и правила депоновања разликују се од државе до државе, али постоје проблеми који купцима могу онемогућити да закључе посао током овог периода. Оштећења, слабе процене, потраживања и недостаци у кућној инспекцији могу успорити затварање. Могу бити случајеви када купац или продавац могу добити хладна стопала или финансирање може пропасти. Остали проблеми који могу одложити затварање укључују куће у високо ризичним областима или неосигурање. Могу бити проблема са проценом добре вере или друге грешке могу спречити затварање.
1. Термит инспекција показује штету
Зајмодавац ће имати контролу штеточина на кући. То се ради на ваш трошак - обично мање од 100 УСД - како бисте били сигурни да нема озбиљних штета које су направили инсекти који гризу дрво, попут термита или мрављих мрава. Ова инспекција штити зајмодавчев интерес за имовину. Власници кућа који након пресељења открију сталне проблеме, често напуштају некретнину, остављајући зајмодавца да држи торбу. Неким зајмодавцима можда неће бити потребан термички преглед, али можда вам је свеједно у потрази за тим.
Ако инспекција открива било какве доказе видљиве заразе, проблематична подручја ће можда морати да се уклоне прије него што се есцров може затворити. Ако су проблеми сувише озбиљни и / или продавац неће платити да их поправи, имате могућност да одете ако уговор о куповини има одговарајуће непредвиђене случајеве.
2. Оцена је прениска
Процјене су процјена имовине коју врши овлашћена страна. Обично се раде за потребе опорезивања, као део процеса добијања финансирања куће или продаје куће. Процјениоци користе различите методе за утврђивање вредности имовине, као што су тренутне тржишне вредности за упоредне домове.
Банка ће проценити кућу. Опет, то је на вашу штету. Ова процена се врши да би се заштитио њен интерес за дом. Банка жели да се увери да дом вреди бар онолико колико ћете платити за њега, тако да ако дође до оврхе, може надокнадити своје губитке. Ако вам је процена прениска, продавац ће морати да снизи продајну цену или ћете морати да платите готовину за разлику. Могуће је добити повољније друго мишљење другог процењивача.
3. Постоје наслови на наслову
Право власништва штити вас и зајмодавца од могућих будућих потраживања имовине. Ако постоји неко заложно право или захтев против имовине, проблем ће морати бити решен пре него што трансакција може да се настави. Мора да постоји јасан наслов да би се трансакција некретнина могла наставити. Осигурање власништва покрива ствари попут власништва треће стране, кривотворења и преваре, као и било које заложно право или пресуде против имовине.
Током процеса депоновања морате ангажовати компанију за наслове да бисте извршили претрагу наслова и склопили осигурање наслова. Претраживање наслова гарантује да нико други - Служба за интерни приход (ИРС), држава или сродник продавца - нема правни захтев за имовину коју желите да купите.
4. Кућна инспекција показује недостатке
У већини понуда за куповину написан је случај непредвиђене инспекције, тако да ако кућна инспекција открива озбиљне проблеме, купац се може повући без казне. Ако ову непредвиђену ситуацију не ставите у уговор, можда ћете изгубити зарађени новац - обично неколико хиљада долара - ако одлучите да на основу инспекције не купите кућу. Запамтите, зарађени новац је депозит који сте положили да бисте показали свој интерес за дом и добру веру у куповину.
5. Једна забава добива хладне стопала
У уговору ће бити описани оправдани разлози да се купац или продавац повуку без казне, као што је не одустајање од непредвиђених случајева или неиспуњење рока. Међутим, ако се након одрицања од изванредних стања одлучите за куповину - можда сте нашли другу кућу која вам се више свиђа - изгубит ћете свој зарађени новац.
Разлог је зато што то има финансијске последице за продавца. Зарађени новац помаже надокнадити продавачу време за излазак куће са тржишта, што ће одложити количину времена које му је потребно за продају. Супротно томе, ако се продавац одлучи одустати због промене срца или зато што је дата боља понуда, имаћете законско право да наплатите штету од продавца.
6. Ваше финансирање пролази кроз
Скромни купци не нуде понуде на кућама без претходног одобрења, што значи да стекну писану обавезу од банке која каже да ће вам обезбедити хипотеку у одређеном износу. А заузврат паметни продавци не прихватају понуде купаца који нису одобрени унапред. Међутим, постоје ствари које могу да спрече затварање зајма, на пример, ако сте лагали захтев, каматне стопе нагло порасту, ситуација на послу се мења или вам се кредитни резултат смањује. Питајте свог зајмодавца како можете избећи проблеме попут ових. А ако сте продавац, имајте на уму да унапред квалификовани није исто што је одобрено.
Пријаве су прелиминарне процене зајмодаваца који одређују да ли се зајмодавцима може понудити понуда за одобрење.
7. Кућа се налази у зони високог ризика
Добићете документ у коме су описане природне опасности које могу утицати на дом - поплаве, земљотреси, сеизмичке опасности, пожари - током деструкције у државама које захтевају извештај о откривању природне опасности. Зајмодавац може тражити да купите осигурање од ризика изнад и изван осигурања вашег власника куће ако је дом у високо ризичном подручју. Ова врста осигурања може бити скупа. То је такође трошак који ћете морати плаћати сваког месеца док се хипотека не исплати или док не продате кућу.
Да бисте спречили непријатна изненађења током депоновања, питајте свог агента, потенцијалне нове комшије или градско одељење за планирање које природне опасности постоје у жељеном подручју, коју врсту додатног осигурања можда требате да купите и колико то може да кошта пре него што се пријавите. понуда за кућу.
8. Кућа није неосигурава
Ако је претходни власник куће уложио велики захтев за осигурање куће, попут оштећења воде или плијесни, то ће се појавити у евиденцијама осигурања, а компаније могу одбити покриће јер дом може бити превелики ризик. Ако дом није осигуравајући, нећете га моћи купити осим ако нисте купац у готовини, јер зајмодавци захтијевају да водите осигурање власника куће све док хипотека не буде исплаћена. Наравно, чак и ако сте купац у готовини, вероватно није добра идеја да купите кућу која није незамислива.
9. Разлике између процене добре вере и ХУД-1
Када добијете одобрење зајма - и опет када ставите понуду на одређену некретнину - зајмодавац би вам требао дати добру веру у детаље о затварању трошкова повезаним са добијањем финансирања куће. Процена добре вере у основи је груб нацрт информација на обрасцу ХУД-1 који добијате најмање 24 сата пре затварања. Као што му име говори, процена добре вере требало би да буде приближни приближавање ономе што у ствари плаћате - у идеалном случају унутар 10%. Имајте на уму да ће неки бескрупулозни зајмодавци покушати да прогурају клијенте са нереално ниским проценама.
Ако се то догоди, а не можете натерати зајмодавца да одустане од прекомерних трошкова, ваша најбоља опција може бити да тражите од продавца да продужи датум затварања и покуша да обезбеди алтернативно финансирање. Ово ће вам омогућити да и даље купујете некретнину без отима.
10. Грешке спречавају затварање на време
Много је различитих страна укључених у затварање депоновања. Ако било која од њих направи грешку, затварање може да се одложи. У зависности од услова наведених у уговору о куповини и чија је грешка кашњење, ако се не затворите на време, можда ћете морати да продавачу платите казну за сваки дан да касни.
Продавац је такође могао да одбије продужење рока затварања и цео посао би могао пропасти. У најбољем случају, продавац може једноставно пристати да продужи датум затварања без казне. На крају крајева, ако се посао не закључи, продавац ће морати почети све испочетка.
Доња граница
Преношење власништва над домом је стресно за све стране. Много ствари се мора догодити у кратком временском периоду, а може доћи до великих посљедица ако нешто пропадне. Процес може бити посебно стресан за купце који морају проћи сложени, понекад непознати поступак и донети мноштво тешких одлука везаних за оно што је вероватно најскупља куповина у њиховом животу. Ако одвојите време да се унапред упознате са поступком депоновања и његовим потенцијалним замкама, бићете емоционално, интелектуално и финансијски спремни да завршите трку и затворите уговор.
