Шта је само компензација?
Праведна компензација односи се на одштету коју појединци добијају када им имовину одузме влада на јавну употребу. На пример, када је национални систем аутопута изграђен 1950-их, многим власницима кућа одузета је имовина јер је влади било потребно земљиште за изградњу међудржавног система аутопута.
Право на правну одштету обезбеђује се клаузулом о петом амандману о предузимању и обично се сматра фер тржишном вредношћу. Међутим, оно што влада сматра само одштетом не може бити сматрано „праведним“ од особе чија је имовина одузета. Способност владе да приватну имовину узима у јавну употребу назива се еминентним доменом.
Кључне Такеаваис
- Право на одштету власницима имовине исплаћује се за легални одузимање личне имовине или земљишта. То је законски дефинисано клаузулом о преузимању у Петом амандману. Власници имовине плаћају фер тржишну вредност за своју имовину, али често одређују која фер тржишна вредност може бити тешко. Постоје различите методе које се користе за одређивање вредности имовине и укључују тржишни приступ, приступ прихода и трошковни приступ.
Разумевање праведне накнаде
Идеја иза само компензације је да се поправи имовина појединца, као да се одузимање имовине није десило. То значи плаћање фер тржишне вредности имовине.
Међутим, појединци који изгубе своје домове чином угледне домене не могу сматрати да је фер тржишна вредност имовине само надокнада за њихов губитак, јер не узима у обзир време, стрес и трошкове преласка на нову имовину. Само компензација такође не узима у обзир губитак друштвених веза из окружења или емоционалну повезаност коју власник може имати са имовином. Поштена вредност се често оспорава у случајевима еминентних домена.
Чимбеници правичне надокнаде
При одређивању само накнаде, узимају се у обзир следећа питања:
Поштена тржишна вредност земљишта
Цена коју би власник имовине добио ако би желео, а не био присиљен, да продаје земљу, може се употребити за одређивање фер тржишне вредности земљишта. На пример, ако би власник земљишта одлучио да жели значајнији комад земље и продао на аукцији постојећу имовину, аукцијска продајна цена сматраће се фер тржишном вредношћу.
Поштена тржишна вредност унапређења земљишта
Побољшање земљишта односи се на структуре које побољшавају вредност одузете земље. Побољшање земљишта може укључивати одвојене станове, стаје и одвојене гараже. Такође се морају узети у обзир нематеријална побољшања земљишта. На пример, земљиште у близини подручја са природним ресурсима може се сматрати побољшањем земљишта.
Оштећења од остатака
Ако је заплењен само део имовине, оштећење остатака односи се на штету на преосталом имању услед одузимања. Оштећења на остацима могу укључивати немогућност коришћења најбољег дела земље, било какве промене или облика земљишта и нову близину земљишта јавним инфраструктурама, попут путева или комуналне опреме.
Предности
Иако су ређе, власници некретнина могу имати користи од одузимања земљишта. На пример, ако се део земљишта власника одузме за нови сервисни пут који омогућава поделу имовине, та погодност може се искористити за надокнаду укупне примљене накнаде.
Методе процене имовине
Постоје три опште прихваћена метода за вредновање имовине током еминентног случаја домене. Они укључују следеће:
1. Тржишни приступ
Тржишни приступ је прилично једноставан по томе што је одузета имовина упоређена са недавном продајом имовине са сличним карактеристикама. Ова метода се обично користи за процену стамбених објеката.
2. Приступ прихода
Приступ дохотка најбоље се користи за некретнине које остварују приход. У тим случајевима се прво мора утврдити оперативни приход имовине. Тада се приход и стопа капитализације користе за постизање вредности.
3. Приступ трошкова
Приступ трошкова узима у обзир врло специфичну структуру добра која је довољно јединствена да би је власник морао поново створити на било којој будућој имовини. Вредност празног земљишта би се узела у обзир плус трошкови замене нове конструкције и умањени за амортизацију садашње структуре.
