Како делује амортизација имовине за изнајмљивање

Улагање у некретнине за изнајмљивање може се показати паметним финансијским потезом. За почетак, некретнина за изнајмљивање може вам осигурати стални извор зараде док градите капитал и имовину (у идеалном случају) цените. Постоје и пореске олакшице: Трошкове закупа можете одбити од сваког зарађеног закупа, смањујући тако пореску обавезу. Већина трошкова закупа имовине - укључујући хипотекарно осигурање, порез на имовину, трошкове поправка и одржавања, трошкове кућних канцеларија, осигурање, професионалне услуге и путни трошкови везани за менаџмент - одузимају се у години у којој трошите новац.

Међутим, други кључни одбитак пореза - онај за амортизацију - дјелује другачије. Амортизација је поступак који се користи за одузимање трошкова куповине и побољшања имовине за изнајмљивање. Уместо да узмете један велики одбитак у години када купите (или побољшате) некретнину, амортизација расподјељује одбитак кроз вијек трајања имовине. Служба за интерни приход (ИРС) има веома специфична правила која се тичу амортизације, а ако сте власник имовине за изнајмљивање, важно је схватити како тај процес функционише.

Која се имовина амортизира?

Према ИРС-у, можете унајмити имовину за изнајмљивање ако испуњава све ове захтеве:

• Власник сте имања. (Ви се сматрате власником чак и ако је имовина подложна дугу.) Ви користите некретнину у свом послу или као активност која доноси доходак. Власништво има корисни век трајања, што значи да се нешто истроши, распада, навикне се, застарје или изгуби на вриједности из природних узрока. Очекује се да имовина траје више од једне године.

Чак и ако некретнина испуњава све горе наведене услове, не може се амортизирати ако сте је ставили у службу и отуђили (или је више не користите за пословну употребу) исте године. Земљиште се не сматра амортизирајућим и уопште не можете амортизирати трошкове чишћења, садње и уређења пејзажа, јер се те активности сматрају дијелом трошкова земљишта.

Када започиње амортизација?

Можете почети да узимате амортизационе одбитке чим се некретнина стави у употребу или буде спремна и доступна за употребу као закуп. Ево примера: Купите некретнину за изнајмљивање 15. маја. Након што сте неколико месеци радили на кући, имајте га спремног за изнајмљивање 15. јула, тако да почињете оглашавати на мрежи и у локалним новинама. Пронаћи ћете станара, а закуп почиње 1. септембра. Пошто је некретнина стављена у употребу - односно спремна за давање у закуп и закуп - 15. јула, кућу бисте почели да амортизујете у јулу, а не у септембру. почнете да скупљате кирију.

Настављате са амортизацијом имовине док се не испуни један од следећих услова.

• Одузели сте цјелокупни трошак или другу основу у објекту. Имовину сте повукли из услуге, чак и ако нисте у потпуности повратили њене трошкове или друге основе. Имовина се повлачи из службе када се више не користи као имовина која доноси доходак - или ако је продате или размените, претворите у личну употребу, напустите је или је уништена.

Можете и даље тражити одбитак за амортизацију за имовину која је привремено „неактивна“ или се не користи. Ако извршите поправке након што се један станар одсели, на пример, још увек можете да амортизујете имовину док је будете спремни за следећу.

Метода амортизације

Три фактора одређују износ амортизације који можете одбити сваке године: основица у имовини, период опоравка и коришћени метод амортизације. Свака некретнина за изнајмљивање стана стављена у службу након 1986. године амортизира се кориштењем Модифицираног система убрзаног поврата трошкова (МАЦРС), рачуноводствене технике која расподјељује трошкове (и амортизацијске одбитке) током 27, 5 година, колико времена ИРС сматра „корисним вијеком трајања. ”Некретнине за изнајмљивање.

Иако се увек препоручује да приликом обрачуна амортизације радите са квалификованим пореским књиговодством, ево основних корака:

1. Утврдите основу имовине: Основицу имовине чини њен трошак или износ који сте платили (у готовини, хипотеком или на неки други начин) да бисте стекли имовину. Неке накнаде за намирење и трошкови затварања, укључујући правне таксе, накнаде за снимање, анкете, порезе на пренос, осигурање права на наслове и било који износ који продавац дугује да пристајете да плати (попут заосталог пореза), укључени су у основу. Неке накнаде за намирење и трошкови затварања не могу бити укључене у вашу основу, укључујући премије од осигурања од пожара, најамнину која се односи на заузетост имовине пред затварање и трошкове повезане са добијањем или рефинансирањем зајма: бодови, премије за хипотекарно осигурање, трошкови кредитног извештаја, и накнаде за процену. Одвојите трошкове земљишта и зграда: Како можете само да амортизирате трошкове зграде, а не земљиште, морате одредити вредност сваког да бисте амортизовали тачан износ. Да бисте одредили вредност, можете користити фер тржишну вредност сваког у време када сте купили некретнину, или можете број базирати на процењеним вредностима пореза на непокретности. Рецимо да сте купили кућу за 110.000 долара. Посљедња процјена пореза на непокретност процјењује имовину на 90.000 УСД, од чега је 81.000 УСД за кућу, а 9.000 УСД за земљиште. Према томе, можете доделити 90% (81.000 ÷ 90.000 УСД) купопродајне цене кући и 10% (9.000 ÷ 90.000 УСД) купопродајне цене земљишту. Утврдите вашу основу у кући: Сада када знате основицу имовине (кућа плус земљиште) и вредност куће, можете одредити вашу основу у кући. Користећи горњи пример, ваш основни основ у кући - износ који се може амортизовати - износио би 99, 000 УСД (90% од 110, 000 УСД). Ваша основа у земљи била би 11.000 УСД (10% од 110.000 УСД). По потреби одредите прилагођену основу: Можда ћете морати да повећате или смањите вашу основу за одређене догађаје који се дешавају између времена када купите некретнину и времена када сте је спремни припремити за изнајмљивање. Примери повећања на основу укључују трошкове било каквих додатака или побољшања којима је корисни век трајања најмање годину дана пре стављања имовине у службу, новац који сте потрошили за обнављање оштећене имовине, трошак довођења комуналних услуга на имовину и одређене правне таксе.

Примери смањења основице укључују плаћања осигурања која сте добили као последица штете или крађе, губитак незгоде који није покривен осигурањем за који сте узели одбитак и новац који добијате за доделу служности.

Који систем да користите

Следећи кораци укључују одређивање који од две МАЦРС се примењује: Општи систем амортизације (ГДС) или Алтернативни систем амортизације (АДС). ГДС се примењује на већину објеката стављених у службу, и генерално, морате га користити осим ако не направите неопозиви избор за АДС или ако закон захтева да користите АДС. АДС је обавезан када имовина:

• Квалификовано предузеће користи 50% времена или мањеИзузето је коришћење ослобођено од пореза финансирано обвезницама ослобођеним од пореза, које се користе пре свега у пољопривреди

Генерално, користићете ГДС осим ако немате разлога да користите АДС. Опет, препоручује се да се посаветујете са квалификованим пореским рачуновођом, који вам може помоћи да одредите најповољнији начин амортизације имовине за најам.

Када сазнате који се МАЦРС систем примењује, можете одредити период опоравка за својство. Период опоравка помоћу ГДС-а износи 27, 5 година за некретнину за изнајмљивање станова. Ако користите АДС, период опоравка за исту врсту имовине износи 30 година за имовину која је стављена у службу након 31. децембра 2017. или 40 година ако се постави у служби пре тога.

Затим одредите износ који можете да амортизујете сваке године. Како већина некретнина за изнајмљивање користи ГДС, фокусираћемо се на то израчунавање.

За сваку пуну годину у којој се имовина налази у служби, амортизираћете једнак износ: 3, 636% сваке године, све док наставите са амортизацијом имовине. Ако је некретнина била у функцији мање од једне године (на пример, кућу сте купили у мају и почели да је изнајмљујете у јулу), амортизираћете мањи проценат те године, зависно од тога када је стављен у употребу. Према табели ГДС ИРС за изнајмљивање станова:

Јануара	3.485%
Фебруара	3.182%
Март	2.879%
Април	2.576%
Може	2.273%
Јуна	1.970%
Јул	1.667%
Август	1.364%
септембар	1.061%
Октобар	0.758%
Новембар	0.455%
Децембар	0.152%