Нико не жели да плаћа хипотеку приватног хипотекарног осигурања (ПМИ). Није јефтино и повећава месечне трошкове зајма. Откривање да ли можете избећи ПМИ започиње са разумевањем зашто бисте се можда заглавили у њој.
Једна од мјера ризика коју зајмодавци користе у преиспитивању хипотеке је омјер залога за вриједност хипотеке (ЛТВ). Ово је једноставан израчун направљен дељењем износа кредита на вредност куће. Што је већи ЛТВ омјер, то је већи профил ризика хипотеке. Већина хипотека чији је омјер ЛТВ већи од 80% захтијева да приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) плаћа дужник. То је зато што се сматра да зајмопримац који поседује мање од 20% вредности имовине сматра се вероватнијим да ће зајма не испустити.
Кључне Такеаваис
- Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) може бити скуп услов за добијање кућног зајма. Приватно хипотекарно осигурање ће вероватно бити потребно код хипотека са ЛТВ омјером већим од 80%. Избјегавање ПМИ-а може смањити мјесечне уплате и учинити ваш дом више приступачна.Очекивано уважавање вредности куће главни је одлучујући фактор приликом одабира пута ка избегавању ПМИ-ја.
ПМИ у дубини
Претпоставимо, на пример, да је цена куће коју купујете 300 000 УСД, а износ зајма је 270 000 УСД (што значи да сте платили 30 000 УСД), стварајући ЛТВ омјер од 90%. Месечна исплата ПМИ износила би између 117 и 150 УСД, зависно од врсте хипотеке коју добијете. (Хипотеке подесиве стопе или АРМ захтевају веће плаћање ПМИ од хипотека фиксне стопе.)
Међутим, ПМИ није нужно трајни услов. Зајмодавци морају да смање ПМИ када омјер ЛТВ хипотеке достигне 78% комбинацијом главног смањења хипотеке и апрецијације цијена куће. Ако је део смањења ЛТВ односа последица апрецијације цена код куће, имајте на уму да ћете морати да платите нову процену како бисте проверили износ апрецијације.
Алтернатива плаћању ПМИ-ја је коришћење друге хипотеке или оно што је познато као пиггибацк кредит. Ево како то функционише: Добијате прву хипотеку са износом 80% од вредности куће, чиме избегавате ПМИ, а затим узимате другу хипотеку у износу једнаком продајној цени куће умањеном за износ предујам и износ прве хипотеке.
Помоћу бројева из горњег примера узели бисте прву хипотеку за 240 000 УСД, уплатили зајам од 30 000 УСД и добили другу хипотеку за 30 000 УСД. Ово елиминише потребу за плаћањем ПМИ јер је ЛТВ омјер прве хипотеке 80%; међутим, сада имате и другу хипотеку која ће готово сигурно носити вишу каматну стопу од ваше прве хипотеке. Иако је на располагању много врста других хипотека, већа камата је за курс. Ипак, комбиновано плаћање прве и друге хипотеке је обично мање од плаћања прве хипотеке плус ПМИ.
Тхе Традеоффс
Укратко, када је реч о ПМИ-у, ако имате мање од 20% продајне цене или вредности куће коју користите као предујам, имате две основне опције:
- Користите "самосталну" прву хипотеку и уплатите ПМИ све док ЛТВ хипотеке не достигне 78%, након чега се ПМИ може елиминисати. Користите другу хипотеку. То ће највероватније резултирати мањим почетним трошковима хипотеке од плаћања ПМИ-ја. Међутим, друга хипотека обично има вишу каматну стопу од прве хипотеке и може се елиминисати само отплатом или рефинансирањем прве и друге хипотеке у нову самосталну хипотеку, вероватно када ЛТВ достигне 80% или мање (тако да ПМИ неће бити потребан).
Неколико других променљивих може да се укључи у ову одлуку. На пример:
- Упоредите могуће пореске уштеде повезане са плаћањем ПМИ у односу на пореске уштеде повезане са плаћањем камате на другу хипотеку. Закон о порезу за 2017. променио је ограничења одбитка камате, па проверите код рачуновође у вези са вашом финансијском ситуацијом. Упоредите трошкове нове процене да бисте елиминисали ПМИ у поређењу са трошковима рефинансирања прве и друге хипотеке у једну самосталну хипотека. Имајте на уму ризик да би каматне стопе могле да се повећају између времена првобитне одлуке о хипотеци и времена када ће се прва и друга хипотека рефинансирати. Проверите различите стопе основног умањења две опције. Напишите временску вредност новца (идеја да новац који потрошите сада вреди више од истог износа у будућности).
Међутим, најважнија варијабла у одлуци је очекивана стопа апрецијације цијена кућа. Ако одаберете самосталну прву хипотеку која захтева да платите ПМИ - уместо да добијете другу хипотеку без ПМИ - колико брзо ваш дом може да вреднује до тачке када је ЛТВ 78%, а ПМИ може да се елиминише ? Ово је пресудни одлучујући фактор и, према томе, онај на који ћемо се сада фокусирати.
Захвалност: кључ за доношење одлука
Ево најважнијег фактора одлуке: Једном када ПМИ буде елиминисан из самосталне прве хипотеке, месечна уплата коју дугујете биће мања од комбинованог плаћања на првој и другој хипотеци. Ово поставља два питања. Прво, колико дуго ће бити могуће елиминисати ПМИ? И друго, које су уштеде повезане са сваком опцијом?
Испод су два примера заснована на различитим проценама стопе апрецијације цена кућа.
Пример 1: Мала стопа процене цене кућних цена
У доњим табелама упоређују се месечне исплате самосталне хипотеке са фиксном стопом од 30 година са ПМИ у односу на прву хипотеку са фиксном стопом од 30 година у комбинацији са другом хипотеком са 30 година доспијећа.
Хипотеке имају следеће карактеристике:
На слици 2 процењују се годишње стопе апрецијације цена кућа.
Примјетите да је плаћање у износу од 120 УСД по основу ПМИ-а одбачено са укупне месечне исплате самосталне прве хипотеке у месецу 60 (види слику 3 ) када ЛТВ достигне 78% комбинацијом смањења главнице и апрецијације цена кућа.
Табела на слици 4 приказује комбиноване месечне исплате прве и друге хипотеке. Имајте на уму да је месечна уплата константна. Каматна стопа је пондерисани просек. ЛТВ је само онај прве хипотеке.
Коришћењем прве и друге хипотеке, првих 60 месеци може се уштедети 85 долара месечно. Ово је укупна уштеда од 5.100 долара. Почевши од 61. месеца, самостална прва хипотека остварује предност од 35 УСД месечно за преостале услове хипотеке. Ако поделимо 5.100 УСД на 35 УСД, добит ћемо 145. Другим речима, у овом сценарију спорог апрецијације цена кућа, почевши од месеца 61., требало би још 145 месеци да би предност плаћања самосталне прве хипотеке без ПМИ-ја могла стећи вратите почетну предност комбиноване прве и друге хипотеке. (Овај временски период би се продужио ако би се узела у обзир вредност времена.)
Пример 2: Брза цена апрецијације цена кућа
Пример доле заснован је на истим хипотекама као што је приказано горе. Међутим, користе се следеће процене апрецијације цена кућа.
У овом примеру приказујемо само једну табелу месечних плаћања за две опције (види слику 6 ). Примјетите да ПМИ у овом случају пада у 13. месецу због брзе апрецијације цена кућа, која брзо снижава ЛТВ на 78%.
Са брзим растом цена код куће, ПМИ се може елиминисати релативно брзо.
Комбиноване хипотеке имају само предност плаћања у износу од 85 УСД током 12 месеци. Ово је једнака укупна уштеда од 1.020 долара. Почев од 13. месеца, самостална хипотека има предност плаћања 35 УСД. Ако поделимо 1.020 долара на 35, можемо утврдити да би било потребно 29 месеци да надокнадимо почетну уштеду од комбиноване прве и друге хипотеке. Другим речима, почевши од 41. месеца, зајмопримац би био финансијски бољи тако да одабере самосталну прву хипотеку са ПМИ. (Овај временски период би се продужио ако би се узела у обзир вредност времена.)
Доња граница
- Ако одлучите да платите ПМИ, она се може елиминисати оценом након што ЛТВ достигне 78%. Ако одлучите да користите комбинацију прве и друге хипотеке, вероватно ћете имати почетну штедњу. Међутим, једини начин да се друга хипотека елиминира, која ће вероватно имати вишу каматну стопу од прве хипотеке, је отплата или рефинансирање вашег првог и другог зајма у нову самосталну хипотеку.
