Преглед садржаја
- Шта је левераге?
- Начини приступа полуге
- Пример леверагинга
- Опасности левера
- Против коришћења многих некретнина
- Избегавање повећања ризика
- Доња граница
Улагање у некретнине постало је популаран начин за диверзификацију вашег портфеља улагања. Камо год да погледамо, стално се подсећамо на предности куповине имовине, од бројних познавалаца семинара о некретнинама или из куће које показују невероватне вредности управљања некретнинама или изнајмљивања некретнина.
Али то није тако лако. Уосталом, куповина некретнине за изнајмљивање није попут улагања у акције - не можете једноставно ту и тамо мало одложити и постати власник имовине. За куповину вам је потребан капитал. А поступак често може бити дуг и повучен. Да не спомињем све ризике који су укључени, поготово ако не радите своје истраживање. Али, постоји ли начин да изађете на тржиште повећањем нето вриједности? Покушајте да користите полугу у своју корист. Радећи ово, можете ставити мало новца до новца и искористити дуг да вам помогне да остварите поврат.
Прочитајте даље како бисте сазнали више о томе како можете користити полугу за повећање нето вредности некретнина, као и неке од повезаних ризика. (Више информација потражите у мрежној траговници компаније Инвестопедиа.)
Кључне Такеаваис
- Левераге користи посуђени капитал или дуг да би повећао потенцијални поврат инвестиције. У некретнинама је најчешћи начин да инвестирате својим сопственим новцем или хипотеком. Лидер користи у вашу корист када вредности некретнина расту, али то такође може довести до губитака ако вредности опадну. Избегавајте да ублажите ризике доношењем здравих одлука о инвестирању и рачуноводством плаћања хипотеке, конкурса и јаке економије.
Шта је левераге?
Левериџ је употреба различитих финансијских инструмената или позајмљеног капитала - другим речима, дуга - да би се повећао потенцијални поврат инвестиције. Обично се користи и на Валл Стреету и у Маин Стреету када говоримо о тржишту некретнина. Левераге је техника коју користе и људи и компаније како би проширили потенцијал за повраћај, а подједнако проширују и негативне ризике ако се ствари не исправе.
Иако је потенцијал за добар повратак могућ - као на пример када цене некретнина расту - коришћење полуге може бити мач са два оштрица. То је зато што може довести и до губитака ако се инвестиција креће у супротном смеру. У случају цијена некретнина, губици се дешавају када цијене падну.
Начини приступа полуге
Најлакши начин за приступ полугама је коришћење сопственог новца. У случају хипотеке, стандардним 20% авансом добијате 100% куће у којој желите да живите. Неки програми финансирања омогућавају још мање новца.
Левериџар: Повећање нето вриједности некретнина
Пример леверагинга
Размотрите уобичајени захтев за куповину непокретности од 20% аванса. То је 100.000 УСД на имању од 500.000 УСД. Одлажући само 20% новца и позајмивши остатак, купац у основи користи релативно мали проценат сопствених средстава да изврши куповину. Стога већину обезбеђује зајмодавац. Зато инвеститори у некретнине често преосталих 80% купопродајне цене називају новцем других људи.
Претпоставимо да некретнина цени по стопи од 5% годишње. То значи да нето вриједност зајмопримца расте на 525.000 УСД за само 12 мјесеци. Упоређивање овог добитака са добити од куповине извршена директно, без икаквог зајма, наглашава ту вредност стратегије искориштавања. На пример, исти зајмопримац је могао да искористи 100.000 УСД да изврши отплату у целости од имовине у вредности од 100.000 УСД.
Под претпоставком истих процената процене од 5%, нето вредност купца од куповине на целокупној имовини од 100.000 УСД повећала би се за 5.000 долара у току 12 месеци, насупрот 25.000 долара за скупљу имовину. Разлика од 20.000 долара показује потенцијално повећање нето вредности обезбеђено коришћењем полуга. Е сад, замислите да 5% добија сваке године током 20 година. Временом, употреба полуга може имати врло значајан и врло позитиван утицај на вашу нето вредност.
Опасности левера
Сад за лоше вести. Све ово звучи одлично, али постоји и лоша страна. Левериџ може да делује против вас, онолико колико може да делује у вашу корист. Да бисмо показали како, погледајмо наш ранији пример. Ако користите аконтацију од 100.000 УСД за куповину куће од 500.000 долара, а цене некретнина у вашем подручју узастопно опадају већ неколико година, полуга делује обрнуто. После прве године, ваша имовина од 500 000 долара могла би бити вредна 475 000 долара, ако падне за 5%. Ако се цене наставе на истој путањи, ваша имовина би могла бити вредна 451 250 долара - губитак у капиталу од 48, 750 долара.
Као што полуга може радити у вашу корист, тако може бити и против вас.
Према том истом сценарију пада цена од 5%, када би се тих 100.000 УСД искористило за куповину куће од 100.000 долара за целокупан новац, купац би изгубио само 5.000 УСД када су цене кућа у првој години пале - много мање од оне скупље куће.
На тржиштима некретнина на којима цијене значајно падају, власници кућа могу завршити дугујући више новца него што кућа заиста вриједи. За инвеститоре, пад цена може умањити или чак елиминисати добит. Ако и станарина падне, резултат може бити имовина коју није могуће изнајмити по цени која ће покрити трошкове хипотеке и друге трошкове. Ако размишљате о томе да постанете посједник, треба узети у обзир много фактора.
Против коришћења многих некретнина
Проблеми постају још већи када је укључено више јединица, јер инвеститори у комерцијалне некретнине често одлажу што мање новца. Циљ је искористити новац преузимајући контролу над 100% имовине, а притом само 20% вредности. Размотрите 500.000 УСД у нашем претходном примеру. само рецимо да је то мала стамбена зграда. Будући да је купљена са 100.000 УСД као предујам, ако вредност зграде падне за 30%, некретнина вреди само 350.000 УСД, али инвеститор још увек мора платити камате и главницу на целој вредности зајма од 400.000 УСД.
Ако износ инвеститора добије и закупнину, опада да би резултат могао бити задати на некретнини. Ако инвеститор користи новчани ток из те имовине како би платио хипотеку на другој имовини, губитак прихода могао би произвести домино ефекат који може завршити читавим портфељем у оврхама над једним лошим кредитом на једној некретнини.
Избегавање повећања ризика
Сада када сте научили о основама искориштавања некретнина и неким замкама, можда мислите да је немогуће зарадити добар повратак овом техником. Не узрујавајте се - само је питање употребе здравог разума. Као и свака инвестиција, некретнине долазе с ризиком. Иако можете да искористите предност у своју корист, постоји неколико кључних ствари које желите да будете сигурни да нећете дати бољу предност на тржишту.
Прво, не претпостављајте шта ће се догодити пре него што се догоди. Не можете увек да користите претходне перформансе као показатељ шта ће се дешавати у будућности - посебно са стамбеним тржиштем. Ако видите да су вредности имовине у одређеном подручју порасле за 5% до 10% током одређеног временског периода, то не значи да ће наставити истим путем.
Даље, будите сами у складу са буџетом и знате у шта се улажете. Ако одложите нижи аванс, износ вашег кредита биће већи. То значи да ћете морати извршити већу хипотеку. Можда ћете морати да водите рачуна о нижим стопама слободних радних места, оштријој економији, лошим станарима - а све ће то пасти на вас. У коначници, и даље сте одговорни за плаћање хипотеке, тако да морате бити сигурни да ћете се моћи држати у води у било којој ситуацији.
Доња граница
Слике таквих куповина на левери долазе у обзир оним дојучерашњим рекламама где мирни говорници говоре да можете зарадити милионе долара купујући некретнине без новца. Иако је могуће, не препоручујемо да кренете овом рутом.
Срећом, не морате. Постоје мање егзотични начини за коришћење полуга који вам омогућавају да купујете некретнине са релативно малим износом умањивања - чак и без новца. У ствари, иако можда не мисле о томе као полуги, већина људи то учини ако узме хипотеку приликом куповине куће. Они враћају зајам током година или деценија, док уживају у кориштењу имовине. Морал приче је да је полуга уобичајено средство које добро функционише - када се користи опрезно.
