Хипотеке са фиксном стопом у односу на подесиву стопу: преглед
Хипотека с фиксном стопом и хипотека подесива стопа (АРМ) су две главне врсте хипотеке. Иако тржиште нуди бројне врсте унутар ове двије категорије, први корак приликом куповине хипотеке је утврђивање која од двије главне врсте кредита најбоље одговара вашим потребама.
Кључне Такеаваис
- Хипотека са фиксном стопом наплаћује постављену каматну стопу која се не мења током трајања зајма. Почетна каматна стопа на хипотеку са прилагодљивом стопом (АРМ) поставља се испод тржишне стопе на упоредни зајам са фиксном стопом, и тада се стопа повећава (или је могуће снижава) како вријеме пролази.АРМ-ови су обично сложенији од хипотека с фиксном стопом.
Хипотеке са фиксном стопом
Хипотека са фиксном стопом наплаћује постављену каматну стопу која се не мења током целог трајања кредита. Иако се износ главнице и камата које се плаћају сваког месеца разликује од плаћања до плаћања, укупна уплата остаје иста, што олакшава израду буџета кућним власницима.
Дјеломични распоред амортизације доље приказује начин на који се износи усмјерени на главницу и камате мијењају током трајања хипотеке. У овом примеру, рок хипотеке је 30 година, главница је 100.000 УСД, а каматна стопа 6%.
| Плаћање | Директор | Камата | Главни биланс |
| 1. 599, 55 $ | $ 99, 55 | 500, 00 УСД | $ 99900, 45 |
| 2. 599, 55 $ | 100, 05 УСД | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
| 3. 599, 55 $ | $ 100, 55 | $ 499, 00 | $ 99699, 85 |
Као што видите, плаћања извршена током почетних година хипотеке састоје се пре свега од плаћања камата.
Главна предност зајма с фиксном стопом је да је дужник заштићен од наглих и потенцијално значајних повећања мјесечних хипотекарних плаћања ако се камате повећају. Хипотеке са фиксном стопом лако је разумети и мало варирају од зајмодавца до зајмодавца. Недостатак хипотеке са фиксном стопом је да је, кад су каматне стопе високе, квалификовање за кредит теже, јер су плаћања мање приступачна.
Иако је стопа камате фиксна, укупни износ камате који ћете платити зависи од рока хипотеке. Традиционалне институције зајма нуде хипотеке са фиксном стопом за различите термине, од којих су најчешћи 30, 20 и 15 година.
Хипотека на 30 година најпопуларнији је избор јер нуди најнижу месечну уплату. Међутим, надокнада за то мало плаћање је значајно виши укупни трошак, јер је додатна деценија, или више њих, у овом изразу посвећена првенствено плаћању камата. Месечне исплате за краткорочне хипотеке су веће тако да се главница отплаћује у краћем временском оквиру. Такође, краткорочне хипотеке нуде нижу каматну стопу, што омогућава већи износ отплаћене главнице са сваком хипотеком. Стога, краће орочене хипотеке коштају значајно мање. (Више информација потражите у чланку Разумевање структуре хипотекарног плаћања .)
Хипотеке: Фиксна стопа према прилагодљивој стопи
Хипотеке подесиве стопе
Каматна стопа за хипотеку са прилагодљивом стопом је променљива. Почетна каматна стопа на АРМ поставља се испод тржишне стопе на упоредиви зајам с фиксном стопом, а затим стопа расте како вријеме пролази. Ако се АРМ задржи довољно дуго, каматна стопа ће премашити постојећу стопу за кредите са фиксном стопом.
АРМ-ови имају одређено време током којег почетна каматна стопа остаје константна, након чега се каматна стопа прилагођава унапред договореном фреквенцијом. Период фиксне стопе може се значајно разликовати - било од једног месеца до 10 година; краћи периоди прилагођавања углавном носе ниже почетне каматне стопе. Након почетног рока, зајам се ресетира, што значи да постоји нова каматна стопа заснована на тренутним тржишним стопама. То је стопа до следећег ресета, а то може бити следећа година.
АРМ Терминологи
АРМ су знатно сложенији од кредита са фиксном стопом, тако да истраживање предности и недостатака захтева разумевање неке основне терминологије. Ево неких концепата које корисници кредита морају знати пре него што одаберу АРМ:
- Учесталост прилагођавања: односи се на временско раздобље између прилагођавања каматних стопа (нпр. Мјесечно, годишње итд.). Индекси прилагођавања: Прилагођавања каматних стопа су везана за мјерило. Понекад је то каматна стопа на врсту имовине, попут депозитних потврда или државних записа. То би такође могао бити специфичан индекс, попут индекса трошкова трошкова или лондонске међубанкарске понуђене стопе (ЛИБОР). Маржа: Када потпишете зајам, пристајете да платите стопу која је за одређени проценат виша од индекса прилагођавања. На пример, ваша прилагодљива стопа може бити стопа једногодишњег трезорских записа плус 2%. Тих додатних 2% се зове маржа. Ограничења : Ово се односи на ограничење износа који каматна стопа може да повећа сваки временски период прилагођавања. Неки АРМ-ови нуде и ограничења укупне месечне исплате. Ови кредити, познати и као негативни амортизациони зајмови, одржавају плаћање ниским; међутим, ове исплате могу покрити само део доспелих камата. Неплаћена камата постаје део главнице. Након година плаћања хипотеке, ваш главни дуг може бити већи од износа који сте првобитно позајмили. Плафон: То је највиша вредност коју је подесива каматна стопа дозвољена током трајања зајма.
Највећа предност АРМ-а је у томе што је знатно јефтинија од хипотеке са фиксном стопом, барем током прве три, пет или седам година. АРМ-ови су такође атрактивни јер њихове ниске почетне исплате често омогућавају кориснику кредита да се квалификује за већи зајам и, у окружењу с падом каматне стопе, омогућавају кориснику да ужива ниже каматне стопе (и ниже исплате) без потребе да рефинансира хипотеку..
Зајмопримац који одабере АРМ може уштедјети неколико стотина долара мјесечно у року од седам година, након чега ће се његови трошкови вјероватно повећати. Нова стопа ће се заснивати на тржишним стопама, а не на почетној нижој од тржишне. Ако имате пуно среће, могу бити ниже у зависности од тога какве су тржишне стопе у време ресета.
АРМ, међутим, може представљати значајне недостатке. Помоћу АРМ-а, месечна уплата се може често мењати током трајања зајма. А ако узмете велики зајам, могли бисте бити у проблемима када каматне стопе расту: Неки АРМ-ови су тако структурирани да се каматне стопе могу готово удвостручити у само неколико година. (За више, погледајте Хипотека подесиве стопе: Шта се дешава када каматне стопе порасту ).
Заиста су хипотеке подесиве стопе биле наклоњене многим финансијским пројектантима након краха хипотекарне хипотеке у 2008. години, што је покренуло еру форецлосурес-а и кратке продаје. Зајмопримци су се суочили са шок наљепницом када су им се оружје прилагодиле, а исплате су нагло скочиле. Срећом, од тада су успостављени владини прописи и законодавство да би се повећао надзор који је стамбени мехур претворио у глобалну финансијску кризу. Биро за заштиту потрошача (ЦФПБ) спречава праксе грабежљиве хипотеке које штете потрошачу. Зајмодавци дају позајмице зајмопримачима који ће вероватно вратити своје кредите.
АРМ су знатно јефтинији од хипотеке са фиксном стопом.
Који зајам је прави за вас?
Када бирате хипотеку, морате узети у обзир широк спектар личних фактора и уравнотежити их са економском стварношћу непрестаног тржишта. Особне финансије појединаца често пролазе кроз периоде напретка и пада, камате расту и падају, а снага економије расте и опада. Да бисте одабрали кредит у контекст ових фактора, размотрите следећа питања:
- Колико велика хипотекарна уплата данас можете себи да приуштите? Да ли бисте и даље могли да приуштите АРМ ако каматне стопе порасту? Колико дуго намеравате да живите на некретнини? У ком правцу се крећу камате и да ли очекујете да се тај тренд настави?
Ако су каматне стопе високе и очекује се пад, АРМ ће осигурати да искористите предност пада, јер нисте закључани у одређеној стопи. Ако се камате повећавају или је важно стално плаћање, важна је хипотека са фиксном стопом.
Кандидати за АРМ
Краткорочни власник куће
АРМ може бити одличан избор ако су ниска плаћања у кратком року ваш главни захтев или ако не планирате да живите у некретнини довољно дуго да би цене порасле. Као што је раније споменуто, период фиксне стопе АРМ-а варира, обично од једне до седам година, због чега АРМ можда нема смисла за људе који планирају више од тога да чувају свој дом. Међутим, ако знате да ћете се преселити у кратком року или не планирате да се држите куће деценијама касније, АРМ ће имати пуно смисла.
Рецимо да окружење са каматном стопом значи да можете узети петогодишњи АРМ са каматном стопом од 3, 5%. Хипотека са фиксном стопом од 30 година, за поређење, дала би вам каматну стопу од 4, 25%. Ако планирате да се преселите пре поновног ресетирања АРМ-а, уштедећете много новца на каматама. Ако, с друге стране, коначно одлучите да останете дуже у кући, посебно ако су рате веће када се зајам прилагоди, хипотека ће коштати више него што би имао зајам с фиксном стопом. Ако ипак купујете дом са циљем да се надоградите у већи дом након што заснујете породицу - или мислите да ћете се преселити на посао - онда АРМ можда одговара вама.
Добитник зараде
За људе који имају стабилан приход, али не очекују да се он драстично повећа, хипотека са фиксном стопом има више смисла. Међутим, ако очекујете повећање прихода, одлазак са АРМ-ом могао би вас спасити од плаћања велике камате током дугог извлачења.
Рецимо да тражите свој први дом и управо сте дипломирали на медицинском или правном факултету или стекли МБА. Велике су шансе да ћете у наредним годинама зарадити више и моћи ћете да приуштите повећане исплате када се зајам прилагоди вишој стопи. У том случају, АРМ ће радити за вас. У другом сценарију, ако очекујете да почнете примати новац од поверења у одређеној доби, могли бисте добити АРМ који ће се ресетовати исте године.
Тип отплате
Узети хипотеку с прилагодљивом стопом веома је атрактивно хипотекарним зајмопримашима који имају или ће имати новац за отплату зајма прије него што почне нова камата. Иако то не укључује огромну већину Американаца, постоје ситуације у коме је могуће извући га.
Поведите зајмопримца који купује једну кућу и продаје другу. Та особа може бити приморана да купи нови дом док је стара у уговору и, као резултат, узеће једногодишњу или двогодишњу оружје. Једном када зајмопримац добије приход од продаје, он или она могу се окренути да исплати АРМ заједно са приходима од продаје од куће.
Друга ситуација у којој би АРМ имао смисла је ако можете да приуштите да убрзате исплате сваког месеца, довољно за отплату пре него што се ресетује. Употреба ове стратегије може бити ризична јер се догоди живот, а иако ћете можда моћи да приуштите да убрзате плаћања сада, ако се разболите, изгубите посао или котао оде, то можда више није опција.
Доња граница
Без обзира на врсту кредита коју сте одабрали, пажљив одабир помоћи ће вам да избегнете скупе грешке. Једно је сигурно: Не идите са оружјем јер је нижа месечна уплата једини начин да приуштите кућу из снова. Можда ћете добити сличну стопу у тренутку ресетовања, али то је озбиљна игра. Умјесто тога, паметније је потражити кућу с мањом цијеном.
Наставите са читањем
повезани чланци
Рефинансирање дома
Када (и када не) да рефинансирате своју хипотеку
Куповина дома
Основе финансирања за почетнике који купују куће
Хипотека
Како каматне стопе делују на хипотеку
Хипотека
Како одабрати најбољу хипотеку за вас
Хипотека
Хипотека подесива стопа: шта се дешава када каматне стопе порасту
Хипотека
Хипотека са фиксном или променљивом стопом: Шта је сада боље?
Линкови партнераСродни услови
Хипотека Хипотека је инструмент дуга који је дужник дужан да врати уз унапред одређени скуп плаћања. више хипотека подесива стопа (АРМ) Хипотека са прилагодљивом стопом је врста у којој се каматна стопа плаћена на преостали салдо разликује у складу са одређеном референтном вредности. више Преобликовање хипотеке Преправка хипотеке узима преосталу главницу и камате хипотеке и прерачунава их на основу новог распореда амортизације. више Како фиксна каматна стопа на зајам може утицати на ваш буџет Фиксна каматна стопа остаје иста током целог трајања кредита, олакшавајући дугорочно буџетирање. Неки кредити комбинују фиксне и променљиве стопе. више Датум ресетовања Датум ресетовања је тачка у којој се почетна фиксна каматна стопа хипотеке са подесивом стопом (АРМ) промени у прилагодљиву стопу. више Дипломирана хипотека за плаћање (ГПМ) Дефиниција Дипломирана хипотека за плаћање (ГПМ) је врста хипотеке у којој се плаћање повећава са ниске почетне на вишу стопу. више