Преглед садржаја
- Историјски поврати РЕИТ-ова
- Малопродајни РЕИТс
- Резиденцијални РЕИТс
- ХеалтхИТ РЕИТс
- Оффице РЕИТс
- Хипотека РЕИТс
- Процена било ког РЕИТ-а
- Суштина
Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс) су кључни аспекти приликом састављања било ког портфеља капитала или фиксног прихода. Омогућују већу диверзификацију, потенцијално већи укупни принос и / или нижи укупни ризик. Укратко, њихова способност да генеришу приход од дивиденди заједно са апрецијацијом капитала чини их одличном равнотежом акција, обвезница и готовине.
РЕИТ-ови генерално поседују и / или управљају комерцијалним некретнинама које стварају приход, било да су то сама имања или хипотеке на тим некретнинама. У компаније можете инвестирати појединачно, путем фонда размењеног тржишта или узајамног фонда. На располагању је много врста РЕИТ-а.
Овдје ћемо погледати неколико главних категорија РЕИТС-а и њихове историјске приносе. На крају овог чланка требали бисте имати бољу идеју када и шта купити.
Кључне Такеаваис
- Употреба РЕИТ-а за улагање у некретнине може диверзификовати ваш портфељ, али нису сви РЕИТ-ови створени равноправно. Неки РЕИТ-ови директно улажу у некретнине, остварују приход од закупа и накнаде за управљање. Други улажу у дуг за некретнине, тј. Хипотеке и хипотекарне хартије од вредности. Поред тога, РЕИТс се фокусира на одређени сектор имовине, на пример, малопродајне или шопинг центре, хотеле и одмаралишта или здравствене услуге и болнице.
Историјски поврати РЕИТ-ова
Трустови за инвестирање у некретнине у историји су један од расположивих класа имовине са најбољим учинком. ФТСЕ НАРЕИТ Екуити РЕИТ индекс је оно што већина инвеститора користи за оцењивање перформанси америчког тржишта некретнина. Између 1990. и 2010. Године, просечни годишњи принос индекса износио је 9, 9%, што је друго место међу средњим залихама, које су у истом периоду износиле 10, 3% годишње.
За поређење, имовина са фиксним приходом управљала је са 7% годишњег приноса, а роба само 4, 5% годишње. Некретнине су биле најгоре у осам класа имовине у само две године од 20. Фиксни доходак, с друге стране, био је најгори учинак шест пута у истом 20-годишњем периоду.
У новије време, трогодишњи просек за РЕИТ-ове између марта 2013. и марта 2016. године био је у складу са просеком током периода од 20 година, и достигао је 10, 76% у том периоду. Историјски гледано, инвеститори који траже принос учинили су боље улагање у некретнине од фиксног дохотка, што је традиционална класа имовине у ове сврхе. Пажљиво направљен портфељ требало би да узме у обзир и једно и друго.
5 врста РЕИТ-а и како их уложити
Малопродајни РЕИТс
Отприлике 24% инвестиција РЕИТ-а налази се у тржним центрима и самосталној малопродаји. Ово представља највећу појединачну инвестицију у Америци. Без обзира да ли сте шопинг центар често, вероватно је власник РЕИТ-а. Када се размишља о улагању у малопродајне некретнине, прво треба испитати саму малопродајну индустрију. Да ли је финансијски здраво тренутно и какви су изгледи за будућност?
Важно је запамтити да малопродајни РЕИТ-ови зарађују од станарине коју наплаћују станарима. Ако трговци имају проблема са новчаним током због лоше продаје, могуће је да би могли одложити или чак платити ове месечне уплате, на крају бити присиљени на банкрот. У том тренутку треба наћи новог станара, што никада није лако. Стога је од кључног значаја да инвестирате у РЕИТ са најјачим могућим закупцима сидра. Ту се убрајају продавнице прехрамбених производа и кућних потрепштина.
Једном када направите процену ваше индустрије, ваш фокус би требало да се усмери на саме РЕИТ-ове. Као и свака инвестиција, важно је да имају добру зараду, јаке билансе и што мање дуга, посебно краткорочне. У лошој економији, малопродајним РЕИТ-овима са значајним новчаним позицијама биће представљене могућности за куповину добре некретнине по повољним ценама. Најбоље вођене компаније ће то искористити.
Уз то, постоје дугорочне забринутости за малопродајни простор РЕИТ-а зато што се куповина све више помера путем интернета за разлику од модела тржнице. Власници простора наставили су са иновацијама како би напунили свој простор канцеларијама и другим закупцима који нису оријентисани на мало, али подсектор је под притиском.
Резиденцијални РЕИТс
Ријеч је о РЕИТ-овима који посједују и управљају вишестамбеним стамбеним зградама као и произведеним стамбеним објектима. Када тражите улагања у ову врсту РЕИТ-а, требало би размотрити неколико фактора прије него што ускочите. На примјер, најбоља тржишта станова имају тенденцију да је повољна цијена куће у односу на остатак земље. У местима као што су Њујорк и Лос Анђелес, висока цена кућа за самохране присиљава више људи да изнајмљују, што повећава цене које станодавци могу да наплаћују сваког месеца. Као резултат, највећи стамбени РЕИТ-ови су усредсређени на велике урбане центре.
Унутар сваког одређеног тржишта инвеститори би требали тражити раст становништва и радних мјеста. Генерално, када је нето прилив људи у неки град, то је зато што су радна места лако доступна и економија расте. Пад стопе слободних радних места у комбинацији са растућим најамнинама знак је да се потражња побољшава. Све док понуда станова на одређеном тржишту и даље остаје мала и потражња наставља да расте, стамбени РЕИТ-ови би требало да раде добро. Као и код свих компанија, и оне са најјачим билансима и расположивим капиталом обично најбоље раде.
ХеалтхИТ РЕИТс
Здравствени РЕИТ-ови биће занимљив подсектор за гледање како Американци старе и трошкови здравствене заштите и даље расту. Здравствени РЕИТ-ови инвестирају у некретнине болница, медицинских центара, болница и домова умировљења. Успех ове некретнине директно је везан за здравствени систем. Већина оператера ових објеката ослања се на накнаде за заузеће, накнаде Медицаре и Медицаид као и приватне плате. Све док је финансирање здравствене заштите питање питања, тако и РЕИТ-и о здравству.
Ствари које бисте требали потражити у здравственом РЕИТ-у укључују разнолику групу купаца као и улагања у бројне различите врсте имовине. Фокус је добар до неке мере, али тако проширује и ризик. Генерално, повећање потражње за здравственим услугама (што би се требало десити са старењем становништва) је добро за некретнине у здравству. Због тога, поред диверзификације врста купаца и имовине, потражите компаније чија је здравствена искуства значајна, чији су биланси јаки и чији је приступ нискобуџетном капиталу висок.
Оффице РЕИТс
Канцеларије РЕИТ-а инвестирају у пословне зграде. Приход од најма добијају од станара који обично потписују дугорочни закуп. Четири питања падају на памет свима који су заинтересовани да инвестирају у канцеларијски РЕИТ
- Какво је стање у економији и колика је стопа незапослености? Какве су стопе слободних радних места? Како се у област у којој РЕИТ улаже економски? Колико капитала има за куповине?
Покушајте да пронађете РЕИТ-ове који улажу у економска упоришта. Боље је посједовати гомилу просјечних зграда у Васхингтону, ДЦ, него посједовати, на примјер, канцеларијски простор у Детроиту.
Хипотека РЕИТс
Отприлике 10% инвестиција РЕИТ-а налази се у хипотеци за разлику од саме некретнине. Најпознатија, али не нужно и највећа улагања су Фанние Мае и Фреддие Мац, предузећа која спонзоришу државе и купују хипотеке на секундарном тржишту.
Али само зато што ова врста РЕИТ-а инвестира у хипотеке уместо у капитал, не значи да долази без ризика. Повећање каматних стопа би се претворило у смањење књиговодствених вриједности РЕИТ-а за хипотеке, снижавање цијена дионица. Поред тога, хипотекарни РЕИТ-ови добијају знатан износ свог капитала путем обезбеђених и необезбеђених понуда дуга. Ако каматне стопе порасту, будуће финансирање ће бити скупље, смањујући вредност портфеља кредита. У окружењу са ниском каматном стопом са изгледом раста стопа, већина хипотекарних РЕИТ-ова тргује дисконтом на нето вредност имовине по акцији. Трик је пронаћи прави.
Кључеви за процену било ког РЕИТ-а
Неколико је ствари које морате имати на уму током процене било ког РЕИТ-а. Они укључују следеће:
- РЕИТ-ови су праве инвестиције са укупним повратом. Обезбеђују високе дивидендне приносе уз умерено дугорочно апрецијацију капитала. Потражите компаније које су у прошлости добро обавиле посао пружањем обају. Као традиционална некретнина, многи РЕИТ-ови се тргују на берзама. Добијате диверзификацију коју некретнина пружа без дугорочног закључавања. Ликвидност је битна. Амортизација има тенденцију да преувеличава пад вредности имовине улагања. Стога, уместо да користите омјер исплате (шта дивиденде инвеститори користе) за процену РЕИТ-а, погледајте његова средства из операција (ФФО). Ово се дефинише као нето приход умањен за продају било које имовине у одређеној години и амортизацију. Једноставно узмите дивиденду по акцији и поделите је ФФО по акцији. Што је већи принос то је боље. Снажно управљање прави разлику. Потражите компаније које постоје неко време или бар поседују менаџерски тим са мноштвом искустава. Квалитета се рачуна. Улажите у РЕИТ-ове са сјајним некретнинама и станарима. Размислите о куповини узајамног фонда или ЕТФ-а који улаже у РЕИТ-ове, а истраживање и куповину препустите професионалцима.
Суштина
Савезна влада омогућила је инвеститорима куповину великих пројеката комерцијалних некретнина још 1960. године. Међутим, само у последњој деценији појединачни инвеститори су прихватили РЕИТ-ове. Разлози за то укључују ниске каматне стопе, које су присилиле инвеститоре да гледају преко обвезница за доношење прихода, долазак мењачких и узајамних фондова усредсређених на некретнине и, до распада некретнина 2007-08, незаситни апетит на део Американаца који поседују некретнине и другу материјалну имовину. РЕИТс је, као и свака друга инвестиција у 2008. години, претрпео велике проблеме. Али упркос томе, они су и даље одличан додатак сваком разноликом портфељу.
