Износ хипотеке састоји се од комбинације камате и отплате главнице. Током трајања хипотеке промениће се удео камате главнице.
У почетку ће исплата власника куће бити углавном камата, са малим износом главнице. Како хипотека сазрева, главни део плаћања ће се повећавати, а део камате ће се смањивати. То је зато што се камата заснива на текућем стању хипотеке, који се смањује како се отплаћује већа главница. Што је главница хипотеке мања, то се наплаћује мање камате.
На пример, узмите једноставну хипотеку за 100.000 УСД уз каматну стопу од 4% годишње и време доспећа од 24 године. Годишње плаћање хипотеке износи 6.558, 68 долара. Прва уплата укључује каматну стопу у износу од 4.000 УСД (100.000 к 4%) и отплату главнице у износу од 2.558, 68 УСД (6.558, 68 - 4.000 УСД). Неизмирени износ хипотеке након ове исплате је 97.441, 32 УСД (100.000 - 2.558, 68 УСД).
Следећа уплата ће бити једнака првој, 6.558, 68 долара, али сада ће имати различит удео камате за главницу. Накнада за камате за друго плаћање износиће 3.897, 65 УСД (97.441, 32 к 4%) док ће главна аконтација главнице бити 2.661, 03 УСД (6.558, 68 - 3.897, 65 УСД).
Главни део другог плаћања је око 100 УСД већи од првог. То се дешава зато што је власник куће уплатио новац према главници - смањујући га - а нова исплата камате обрачунава се на нижи износ главнице. Пред крај хипотеке, исплате ће бити примарно отплата главнице.
Ово је основни пример коришћења традиционалног зајма од обичне ванилије. Уз егзотичне хипотеке, власници кућа могу бирају своје месечне хипотеке.
Како се амортизују хипотеке
Иако се део камата смањује сваког месеца, саме исплате хипотеке не смањују се током времена. Више новца иде према главници која је у потпуности амортизована током трајања зајма. Као резултат, како године пролазе, већи део плаћања власника куће иде ка главници, убрзавајући стопу по којој власник куће гради капитал и смањује дуг који дугује. Током 30-те године фиксне хипотеке на 30 година, власник куће повећава свој капитални капитал много више са сваком уплаћеном уплатом у поређењу са уплатама извршеним у првој и другој години.
Смањење исплате
Међутим, постоје неке специфичне ситуације у којима плаћања хипотеке могу бити смањена.
Хипотека подесива стопа (АРМ) може временом имати смањена плаћања. Код ове врсте хипотеке каматна стопа варира на основу индекса који одражава трошкове зајмодавца за задуживање на кредитним тржиштима. Плаћања на АРМ-у могу се смањити ако се референтна стопа зајма смањи током курса. Међутим, АРМ има једнак потенцијал да се плаћања повећају, понекад и знатно. Кредитни документи одређују колико се каматна стопа може повећавати сваке године, као и максимум који може да се повећа током целог рока зајма.
Зајмопримац који мора платити хипотекарно осигурање током првих година зајма може приметити да се њена хипотека с временом смањује. Већина хипотекарних компанија ограничава зајмове у висини од 80% од купопродајне цене или вредности куће, овисно о томе која је мања, а зајмопримац се очекује да са осталих 20% дође као предујам.
Овај омјер зајам-вриједност дизајниран је да заштити зајмодавца ако вриједност куће падне, а корисник кредита дугује више него што кућа вриједи. У неким ситуацијама зајмодавци омогућавају власницима кућа да позајме више од 80% купопродајне цене, али зајмодавци ће морати да обезбеде хипотекарно осигурање као део договора. Ово осигурање штити зајмодавца ако мора искористити имовину која вриједи мање од салда кредита. Зајмопримац плаћа премије осигурања као део месечне хипотеке.
Једном када се кредитни салдо зајма спусти на одређени проценат од вредности куће - обично 78% - дужник може да поднесе захтев зајмодавцу да одустане од хипотекарног осигурања. Под претпоставком да је дужник успешан, исплата хипотеке ће се смањити за остатак зајма, јер више не укључује премију хипотекарног осигурања.
