Шта је преинака хипотеке?
Преинака хипотеке - која се такође назива преобликовање зајма - је карактеристика у неким врстама хипотека где се преостале уплате прерачунавају на основу новог распореда амортизације. Током преобликовања хипотеке, дужник плаћа велику своту главници, а њихова хипотека се затим прерачунава на основу новог стања. Неке хипотеке имају заказан датум преправке, а то је датум када ће зајмодавац израчунати нови распоред амортизације на основу преосталог основног стања и рока хипотеке.
Кључне Такеаваис
- Преобликовање хипотеке или пренамјена зајма је када зајмопримац плаћа велику своту према главници своје хипотеке, што резултира тиме да зајмодавац прерачунава кредит на основу новог салда. Када зајмодавац прерачуна зајам, направиће нови распоред амортизације, који је табела плаћања кредита са главницом и каматама која садржи сваку уплату док се зајам не исплати у потпуности. Главна корист зајмодавца од пренамјене хипотеке је могућност смањења мјесечних плаћања.Негативни зајмови за амортизацију или хипотеке подесиве стопе АРМ) често имају клаузулу о преобликовању хипотеке као дела уговора о зајму.
Како функционише преинака хипотеке
За дужника, главна предност преуређења хипотеке је смањење месечних плаћања. Преправљањем се такође смањује износ камате који ће дужник платити током трајања зајма. Такође може бити угоднија опција од рефинансирања. Рефинанцирањем замените тренутну хипотеку новом хипотеком, што може бити скупо и зависи од вашег кредитног стања. Преинака хипотеке не укључује проверу кредита и наставља се са првобитном хипотеком.
Са друге стране, рефинансирање хипотеке значи отплату постојећег кредита и замену исте новом. Много је разлога због којих власници кућа рефинансирају.
- Прилика за добијање ниже каматне стопе. Скраћивање трајања њихове хипотеке. Жеља за претварањем хипотеке са подесивом стопом (АРМ) у хипотеку са фиксном стопом или обрнуто. Могућност коришћења капитала куће за финансирање велика куповина.Жеља за консолидацијом дуга.
За разлику од рефинансирања хипотеке, пренамјена хипотеке неће снизити каматну стопу на вашу хипотеку.
Врсте хипотека које се могу преправити
Негативни кредити за амортизацију
Преобликовање хипотеке може се уписати у услове зајма и повезано је са кредитом негативне амортизације. Негативни зајам који има негативан амортизацију има структуру плаћања која омогућава планирану исплату која је мања од каматне стопе на кредит. Када је плаћање мање од обрачуна камате у тренутку, то ствара одложену камату. Износ одложене камате додаје се главници зајма, што доводи до ситуације у којој се главница дугује временом повећава уместо да се смањује.
Због ове све веће главнице, негативне амортизацијске хипотеке захтевају да се кредит у неком тренутку преобликује, како би био исплаћен до краја предвиђеног рока. Поред тога, негативне амортизацијске хипотеке имају окидаче који могу изазвати непланирано преобликовање. На пример, ако главни биланс зајма достигне постављени лимит негативном амортизацијом, покреће се преобликовање хипотеке.
Хипотеке подесиве за опцију (опција АРМ)
Негативне хипотеке за амортизацију су такође познате као хипотеке подесиве стопе плаћања (опција АРМ). Те хипотеке дају зајмопримачима опције које укључују плаћање свих главница и камата или плаћање само неких камата. Иако избори доступни са опцијом АРМ омогућавају већу флексибилност у уплатама, зајмопримац би лако могао завршити са више дугорочног дуга него раније. Као и код осталих хипотека на које се може прилагодити, постоји могућност да се каматне стопе драстично и брзо мењају на основу тржишта.
Пример преправке хипотеке
Чак и ако хипотека нема укључену могућност преинаке, можете се обратити свом зајмодавцу и видети да ли ће вам корист преобликовања хипотеке. Преобликовање кредита може снизити месечне уплате. Плаћањем паушала и преуређивањем хипотеке можете смањити трошкове становања; док ако предате паушални износ без преправљања, смањујете свој салдо, али месечне уплате остају исте.
Као пример, имате хипотеку с фиксном стопом од 500 000 УСД са 30% каматне стопе од 4%. Комбинована отплата камате и главнице износи 2.338 УСД месечно. Након пет година, добијате паушални паушални износ од 375.000 УСД. Међутим, ако бисте одлучили да искористите тај паушални износ за отплату хипотеке без преобликовања хипотеке, наставили бисте да плаћате 2.338 УСД месечно. Ако преправите зајам током преосталих 25 година хипотеке, месечна уплата би се смањила на 1.507 долара.
