Шта су обвезнице стамбеног органа?
Обвезнице стамбених власти или стамбене обвезнице издаје државна или локална агенција како би помогла финансирање изградње или обнове повољног стана за изнајмљивање. Према одређеним програмима, приход од таквих обвезница такође се може користити за помоћ људима са ниским приходима који купују куће. Камате које инвеститори зарађују на обвезницама стамбених власти ослобођене су савезних пореза, а могу бити ослобођене и државних и локалних пореза на доходак.
Као и већина општинских обвезница, обвезнице стамбених власти су у прошлости посматране као врло сигурне инвестиције. У овом случају, обвезнице су подржане од савезне владе, која их сматра средством за подстицање изградње стамбених објеката за људе са ниским примањима.
Основе обвезница стамбених власти
Општинска власт може издати дуг у облику обвезница за прикупљање капитала за финансирање пројеката. Две врсте општинских обвезница су обвезнице општих обавеза и приходи од прихода. Плаћање камате и отплата главнице обвезнице опште обавезе (ГО) финансирају се из финансијске благајне државе или локалне самоуправе. Ове обвезнице су потпомогнуте потпуном вером и кредитом општинске владе која може имати овлашћење да повећава порез да би испунила своје обавезе плаћања на ГО обвезници. С друге стране, обавезе плаћања на приходном опсегу потпомажу пројектовани ток прихода пројекта за који је издата обвезница. Један облик обвезнице прихода је стамбена обвезница.
Кључне Такеаваис
- Обвезнице стамбених власти или стамбене обвезнице издаје државна или локална агенција како би помогла финансирање изградње или обнове повољног стана за изнајмљивање. Државне и локалне самоуправе издају стамбене обвезнице за финансирање изградње или обнове повољног стана за изнајмљивање. Поред отплате главнице обвезнице, држава или локалитет морају плаћати камате и на новац који је посудила. Као и већина општинских обвезница, обвезнице стамбених власти су у прошлости посматране као врло сигурне инвестиције.
Државне и локалне самоуправе издају стамбене обвезнице за финансирање изградње или обнове повољног стана за изнајмљивање. Поред отплате главнице обвезнице, држава или локалитет морају плаћати камате и на новац који је посудила. Као обвезнице приватне делатности (ПАБс), стамбене обвезнице могу се издавати у име квалификованих добитника и непрофитних програмера за финансирање вишечланих и виших стамбених пројеката стамбеног збрињавања. Такође, приход од стамбених обвезница такође се може издати за обезбеђивање хипотекарних хипотекарних финансирања породицама или појединцима са малим примањима како би могли да купе кућу. Хипотека која се даје путем стамбених обвезница ограничена је на купце који први пут не остварују више од средњег прихода. Надаље, цијена куће купљене хипотеком стамбених обвезница је ограничена на 90 посто просјечне купопродајне цијене.
Стамбене обвезнице обично имају ниске каматне стопе и могу се издати као обавеза фиксне или променљиве стопе (ВРДО). Исплата главнице и камата власницима обвезница врши се из отплаћене хипотеке и зараде од улагања --- отплате које хипотеке обављају позајмљивачи наплаћује повереник стамбене обвезнице који средства улаже у краткорочне инвестиције до предвиђеног рока за исплату камата власницима обвезница. У ствари, плаћање стамбених обвезница је потпомогнуто правовременом и досљедном отплатом камата и отплатом главнице основних хипотека од стране корисника кредита.
Стамбене обвезнице су од користи држави као и приватним инвеститорима. С једне стране, влада добија приступ великим износима јефтиног финансирања. С друге стране, пореске погодности које нуде стамбене обвезнице веома су привлачне онима у горњим границама пореза. За инвеститоре, камате које плаћају стамбене обвезнице ослобођене су савезног, а понекад и државног пореза на доходак. Што је виша гранична стопа пореза, то је вредније ослобођење од пореза на стамбено осигурање. Иако инвеститори који подлежу алтернативном минималном порезу (АМТ) могу бити опорезовани порезом, изузеће значи да улагачи у високим федералним порезним оквирима имају користи од прихода обвезница и других општинских обвезница. Ово ослобађање од пореза помаже надокнађивању ниске каматне стопе на обвезнице.
Федерални порески кредити за становање са малим примањима су други извор капитала који се може користити уместо стамбених обвезница или поред њих ради финансирања приступачних стамбених пројеката. Кредити су неповратни кредити за порез на доходак за део хипотекарних камата које квалификовани купци кућа плаћају сваке године.
Пример обвезница стамбених органа
Због тога што за собом повлачи државни дуг, продаја обвезница стамбених власти понекад захтева одобрење локалних бирача. На пример, у 2018. години, гласачи Калифорније одобрили су гласачку меру за продају четири милијарде долара обвезница стамбених власти за финансирање програма за становнике са ниским примањима, ветеране и раднике на фармама.
