Шта је комбиновани зајам?
Комбиновани зајам састоји се од два одвојена хипотекарна зајма од истог зајмодавца, код истог корисника кредита. Једна врста комбинираног зајма осигурава средства за изградњу новог дома, након чега слиједи конвенционална хипотека након завршетка изградње. Друга врста комбинованог зајма пружа два истовремена зајма за куповину постојећег дома. Често се користи када купац не може платити 20% предујма, али жели да избегне плаћање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ).
Како функционише комбиновани зајам
У случају новог дома, комбиновани зајам обично се састоји од хипотеке подесиве стопе за финансирање изградње, а затим слиједи други зајам, обично хипотека од 30 година након што кућа буде готова. Други зајам се обично користи за отплату првог, зајмопримац ће оставити само један зајам.
За некога ко купује постојећу кућу, комбиновани зајам може бити у облику пиггибацк-а или хипотеке 80-10-10. Хипотека од 80-10-10 састоји се од два кредита са једним предујмом. Примарни зајам покрива 80% купопродајне цене куће, други зајам још 10%, а купац извршава 10% авансног плаћања.
Будући да примарни зајам има омјер зајма и вриједности од 80%, купац обично може избјећи плаћање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ), што је углавном потребно када купци кућа плаћају мање од 20%. ПМИ није једнократни трошак, али се мора плаћати годишње док капитал власника куће не достигне 20%. Обично кошта зајмопримце износ од 0, 5% до 1% од вредности њиховог зајма сваке године.
Остали зајам износи 20% аванса. Обично ће доћи у облику матичне кредитне линије (ХЕЛОЦ). ХЕЛОЦ функционише слично као кредитна картица, али са нижом каматном стопом, јер је капитал у кући то подржава. Као такав, пробуди камату само када га корисник кредита користи.
Комбиновани зајам може помоћи купцима кућа да избегну додатне трошкове приватног хипотекарног осигурања.
За и против комбинованог зајма
Употреба комбинираног зајма за куповину постојећег дома најчешће је најчешћа на активним тржиштима станова. Како се цене пењу, а куће постају мање приступачне, хипотекарне хипотеке остављају купцима више новца него што им другачије допуштају. То може бити предност све док купци не преузму више дуга него што могу да ураде уколико нешто пође по злу.
Комбиновани зајмови такође могу бити опција за људе који покушавају купити нови дом, али још нису продали свој тренутни. У том сценарију, купац би могао да користи ХЕЛОЦ за покриће дела аванса за нови дом, а затим да исплати ХЕЛОЦ када се стара кућа прода.
Купци који граде нови дом могу имати једноставније или јефтиније опције од комбинираног зајма. На пример, грађевинар може финансирати изградњу. Тада, када је дом довршен, купац може уговорити редовну хипотеку и платити градитеља. Алтернативно, власник куће може користити самостални грађевински зајам и потом куповати трајну хипотеку.
Међутим, комбиновани зајам може имати предност од два одвојена зајма од различитих зајмодаваца, због једнократних трошкова затварања.
