Имате два основна избора када рефинансирате хипотеку како бисте уштедјели или добили новац. Прво, ако једноставно рефинансирате постојећи зајам да бисте остварили нижу каматну стопу или промените услове, то се зове каматна и орочена рефинанса. Или, друго, можда ћете желети да извучете део капитала у вашој кући - можда да извршите обнову, отплатите дуговања или помогнете да платите трошкове факултета - новчаним зајмом. Ево како ове две опције рефинансирања могу утицати на вашу финансијску ситуацију.
Основе рефинансирања хипотеке
Замислите рефинансирање као замјену постојеће хипотеке другом или консолидацијом пара хипотека у један кредит. Напољу са старом (хипотеком) и са новом, како кажу. Након рефинансирања, стари зајам (или зајмови) се исплаћују, а нови га замењује.
Кључне Такеаваис
- Основне опције приликом рефинансирања хипотеке су отплата новца или рефинансирање каматних стопа. Неки део капитала можете извући из куће рефиксом готовине. У случају рефинансирања каматних стопа и кредита, дужник размењује тренутни Зајам за кредит са повољнијим условима. Исплатни зајмови углавном долазе са додатним накнадама, поенима или вишом каматном стопом, јер представљају већи ризик за зајмодавца. Можда ће бити могуће извући нешто новца из рефинанције без додатних трошкова готовинског зајма искориштавајући преклапање средстава на крају једног кредита и на почетку другог.
Постоји пуно разлога за разматрање рефинансирања. Уштеда новца је очигледна. Просечна 30-годишња фиксна хипотека у августу 2008. године имала је каматну стопу од 6, 48%. Након финансијске кризе, стопе за исту врсту хипотеке непрестано падају. До децембра 2012. године, 30-годишња фиксна стопа хипотеке смањена је готово на пола са четири године раније на 3, 35%. Просечна годишња стопа за 2017. годину порасла је до 3, 99%. До 2018. године порастао је на 4, 54%, према Фреддие Мац-у. Али чак и ове веће стопе могу бити ниже од оних на старијим хипотекама које можда имате.
У марту 2019. стопе хипотеке пале су на 4, 27%, што је најнижи ниво од 60 недеља. У седмици која се завршава 29. марта 2019, апликације за хипотеку порасле су 18, 6%, показало је Удружење хипотекарних банкара. Ниво рефинансирања порастао је за 39% на 47, 4% укупних апликација, што је највиши ниво од новембра 2016. (Највећи недавни талас рефинансирања хипотеке погодио је од 2011. до 2013. и 2015. до 2016., када су камате биле близу рекордних нивоа.) Иако индекс рефинанције је пао на 44, 1% укупних апликација следеће недеље, ниски трошкови позајмљивања и снажно тржиште рада и даље покрећу апликације.
Историјски гледано, стопе су још увек релативно ниске и то је важан разлог да власници кућа са старијим хипотекама са вишим каматама (или они чији је капитал повећао, или који имају много боље кредитне рејтинге него кад су првобитно финансирали свој дом) да погледају у рефинансирање. Сада.
Када се стопе повећавају, рефинансирање може пружити шансу за претварање хипотеке подесивог у фиксну стопу, закључавање плаћања нижим каматама, пре него што се стопе повисе још више. Међутим, често је изазовно прогнозирати будући правац каматних стопа, чак и за већину искусних економиста.
Исплата готовине у односу на рате и рокове Рефи
Постоје два основна кредита за рефинансирање. Најједноставније и најједноставније је рефинансирање каматних стопа и дуговања. У овом случају ниједан стварни новац не мења руке, осим накнада повезаних са кредитом. Величина хипотеке остаје иста; једноставно тргујете својим тренутним условима хипотеке за новије (вероватно боље) услове.
Супротно томе, у новчаном рефинансирању нова хипотека је већа од старе. Уз нове услове зајма, напредни сте и новац - ефективно узимајући капитал из свог дома у облику готовине.
Можете се квалификовати за рефинансирање каматне стопе и већег степена са већим омјером зајам-вриједност (износ зајма подијељен с процјеном вриједности имовине). Лакше је добити кредит, другим речима, чак и ако сте сиромашнији кредитни ризик, јер позајмљујете висок проценат од вредности куће.
Добро размислите пре него што добијете зајам за поврат новца како бисте инвестирали, јер нема смисла стављати средства на ЦД који заради 2, 5% када је камата на хипотеку 5% или 6%.
Готовински зајмови долазе са тежим условима. Ако желите да вратите део капитала који сте сакупили у свом дому у облику готовине, вероватно ће вас то коштати - колико зависи од тога колико капитала сте уложили у свој дом и вашег кредитног резултата.
Ако је, на пример, ФИЦО оцена зајмопримца 700, однос кредита и вредности је 76%, а зајам се сматра исплатом, зајмодавац може додати 0, 750 бодова на првобитни трошак зајма. Ако је, рецимо, износ зајма био 200.000 УСД, зајмодавац би додао 1.500 УСД трошковима. (Сваки зајмодавац је различит.) Алтернативно, зајмопримац може платити вишу каматну стопу - 0, 125% до 0, 250% више, у зависности од услова на тржишту.
Зашто строжи услови? Пошто зајмови без готовине носе већи ризик за зајмодавца, према Цасеи Флемингу, саветнику за хипотеке, финансијску корпорацију Ц2 и аутору водича о зајму: Како добити најбољу могућу хипотеку . Према Флемингу,
„Статистички гледано, зајмопримац је много вероватнији да ће се удаљити од куће ако упадне у проблеме ако је већ извукао капитал из њега. Нарочито је тачно ако је повукао више него што је првобитно уложио у предујам. Сходно томе, сваки зајам који се сматра исплаћеним износом је виши да одражава тај ризик, све док не постоји толико капитала да позајмљивач вероватно неће више отићи. “
Али виши кредитни резултат и нижи омјер зајмова / вредности могу значајно померити бројеве у вашу корист. Зајмодавцу који кредитни резултат износи 750 и однос кредита према вредности испод 60%, на пример, неће се наплаћивати додатни трошкови за готовински зајам; зајмодавци верују да вероватније да он или она неће испунити зајам него ако раде рефикс са стопом и роком.
Ваш зајам може бити зајам за исплату готовине, чак и ако немате готовину. Ако отплаћујете кредитне картице, ауто-кредите или било шта друго што није првобитно било део ваше хипотеке, зајмодавац то вероватно сматра готовинским зајмом. Ако обједините две хипотеке у једну - а једна је првобитно била зајам за исплату готовине - нови консолидовани зајам ће такође бити класификован као исплата.
Још један разлог да двапут размислите о исплати новца: Извођење рефинанције новца може негативно утицати на ваш ФИЦО резултат.
83%
Број хипотекарних рефинансирања која су у четвртом кварталу 2018. била готовинска позајмица.
Још Американаца који бирају поврат новца
Иако би многи стручњаци за личне финансије савјетовали да не скидате кући његов капитал у новчаном рефинансирању, недавни подаци показују да се многи Американци бирају ове врсте кредита. Подаци о кварталном рефинансирању Фреддие Мац-а показали су да су, у четвртом тромјесечју 2018. године (објављени у марту 2019.), новчани зајмови за исплату готовине представљали 83% свих кредита за рефинансирање, највише од трећег квартала 2007. године.
Многа од ових рефинансирања нису била за смањење стопе. Најчешћа употреба средстава била су побољшања код куће или за плаћање рачуна и дугова. Остали разлози за уновчавање укључују плаћање трошкова факултета, куповина аутомобила и пословна улагања.
Занимљива рупа за рефинансирање хипотеке
Уз помоћ хипотекарног посредника, можда ћете моћи да добијете мало готовине од вашег рефинансирања, а да се то не сматра зајмом за исплату готовине (и генерисањем додатних накнада које долазе са тим). У основи, то функционише тако што користи преклапање средстава на крају једног зајма и почетак другог. То је компликован процес који ће утицати на било који есцров налог, зато обратите пажњу на то како га Флеминг описује:
„Дозвољено вам је да финансирате трошкове затварања у стопи / термину рефи. Већина зајмодаваца омогућава да ови трошкови затварања обухватају унапред плаћене трошкове, као што су унапред плаћене камате, неплаћене обрачунате камате на вашој постојећој хипотеци, новац потребан за унапред финансирање вашег есцров рачуна, па чак и порез на имовину и осигурање ако имате довољно времена.
„Када рефинансирате, уплаћујете обрачунате камате на вашу постојећу хипотеку до дана када је отплаћена. Камате плаћате на ваш нови кредит од дана када га финансирате до првог у следећем месецу, а затим следећи месец не извршите уплату. Дакле, финансирали сте једномјесечне камате на хипотеку у оквиру новог зајма.
„Ако имате рачун за затварање (или депозит) за плаћање осигурања и пореза постојећом хипотеком, тада ваш постојећи зајмодавац задржава део вашег новца - бар неколико месеци пореза и осигурања сваки. Када рефинансирате, новом зајмодавцу ће требати нешто новца када дођу рачуни за порез и осигурање, па ће унапред тражити нешто новца. Обично то можете да финансирате.
„Затим, након што се зајам затвори, ваш стари зајмодавац - који држи део вашег новца - шаље вам чек у износу на стању вашег есцров рачуна када сте га отплатили. Новац!
„Такође, будући да се неке од накнада мало мењају до финансирања, већина кредитора омогућава мало јастука - до 2.000 долара у готовини у есцров-у, а да се кредит не сматра исплаћеним.
„Све ово значи да можете финансирати„ трошкове “који заправо нису трошак настанка кредита, већ представљају трошкове добијања зајма. На зајму у износу од 200.000 УСД / ороченом зајму, било би изведиво да се генерише око 4.000 долара у готовини - под правим околностима, ако би се пажљиво структуирало - без плаћања новчане казне. “
Доња граница
Ваша дужност корисника кредита је да имате довољно знања како бисте разговарали о могућностима са својим зајмодавцем. За већину људи је избегавање додатног трошка за отплату зајма најбољи финансијски потез. Ако имате конкретан разлог за изношење готовине из куће, зајам за исплату готовине може бити драгоцен, али имајте на уму да додатни износ новца који ћете платити са каматама током трајања зајма може учинити лошу идеју.
